新潟県阿賀野市岡山町８１１番５(水原駅・神山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


29,400円

2017年01月01日に行った新潟県阿賀野市岡山町８１１番５(新潟県阿賀野市岡山町５−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,400円/㎡としました。

新潟県阿賀野市岡山町８１１番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県阿賀野市岡山町８１１番５
住居表示岡山町５−８
価格29,400円/㎡
交通施設、距離水原、750m
地積186㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に店舗等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西7.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤正弘氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤正弘
価格29,500円/㎡
個別的要因代替・競争等の関係にある不動産との比較において、特段の優劣は認められない。個別的要因に変動はない。
地域要因人口減少、高齢化の進行に伴い、既成住宅地への需要は弱まっている。
地域要因の将来予測一般住宅のほか店舗等の見られる住商混在地域であり、今後も現在の状況が維持されるものと予測する。地域経済の低迷、人口減少が続いており、地価水準は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は阿賀野市水原地区に所在する住宅地域である。主な需要者は阿賀野市に居住する一次取得者であり、市外からの転入者は少ない。既成の住商混在地域であり、需要は弱い。市場の中心価格帯は、土地が500∼700万円程度、新築戸建で2000∼2500万円程度である。
一般的要因地域経済の回復は弱く、先行きの明るさも乏しい。土地取引も不活発な状況にある。

天春敦氏による調査レポート

不動産鑑定士天春敦
価格29,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因水原地区の既成住宅地域であるが、既成住宅地に対する需要は少なく、地価は弱含みである。これにより地価は緩やかに下落を示している。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅のほか店舗が見られる旧来からの住商混在地域であるが、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。人口減少の影響などから地価は弱含みにて推移すると推測される。
市場の特性同一需給圏は阿賀野市のうち、水原地区及びその周辺にわたる住宅地域。需要者の中心は阿賀野市内及び周辺市町村に居住する者である。区画の整然とした優良宅地においては一定の需要があるものの、既成市街地において需要は弱含みである。土地は、150∼200㎡程度、総額400∼700万円程度、建売物件では総額1500∼2500万円程度である。
一般的要因阿賀野市の世帯数は微増となっているが、人口は減少傾向が続いている。直近の土地取引件数は増加を示すが宅地需要は総じて弱い。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8366896
北緯 139度224061

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

水原駅(地価相場 27,750円/㎡)神山駅(地価相場 27,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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