岡山県津山市河辺字兼田１１５３番３外(東津山駅・美作大崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


65,500円

2017年01月01日に行った岡山県津山市河辺字兼田１１５３番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を65,500円/㎡としました。

岡山県津山市河辺字兼田１１５３番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県津山市河辺字兼田１１５３番３外
住居表示 
価格65,500円/㎡
交通施設、距離東津山、800m
地積1,090㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況郊外型店舗が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況南22.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

坂本一也氏による調査レポート

不動産鑑定士坂本一也
価格65,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変化は無い。
地域要因CVS等が新規出店するなど路線商業地として緩やかに繁華性が増している。
地域要因の将来予測津山市の商圏は中心市街地から郊外へ分散化されつつあるが、津山インターから当地域へ向かうエリアは比較的商業地需要の強い地域であり、地価下落が縮小傾向にあると推測される。
市場の特性同一需給圏は、津山市圏域の路線商業地域一帯である。需要者は地元及び岡山県内の法人が中心で一部に全国的なチェーン店による需要も見られる繁華性の高い商業地域である。市内では市街地中心部とインター周辺の2大商業地域に加え、幹線道路沿いに郊外型店舗が分散し、商業地間での競争状態が継続している。需要の中心となる価格帯は、規模によりバラツキが見られるが、概ね坪当たり20万円から26万円程度と把握される。
一般的要因消費税増税による国内景気への悪影響が続いたが、金融緩和による余剰資金は不動産に向かう傾向にあり、地方の地価への波及が期待される。

田麦律夫氏による調査レポート

不動産鑑定士田麦律夫
価格65,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道53号沿線で、背後住宅地の集積もあり、大小の郊外型店舗の立地が進んでいる。近くにもコンビニが出店するなど繁華性が増しつつある。
地域要因の将来予測イオンモール津山∼イーストランド間の国道沿いの路線商業地域で、店舗の集積が進みつつあり、今後も熟成して行くと予測する。当該沿道エリアは商業地需要は比較的ある為、地価の下落幅もやや縮小傾向と予測される。
市場の特性同一需給圏は津山市街地を取り囲む郊外の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者はロードサイド型店舗や支店等の営業を目的とする法人や個人であるが、一部外食や物販等の全国的大手企業の需要も認められる。大型SCに近く国道沿いで立地の優位性はあるが、土地需要は定期借地などが主流で低迷している。商業地の性格から規模等により取引の価格帯は幅があり、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。
一般的要因津山市は長年にわたって人口減少に歯止めがかからず、高齢化の進行もあって中心市街地ではスポンジ化といわれる空洞化が進行している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0598981
北緯 134度0446476

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東津山駅(地価相場 37,750円/㎡)美作大崎駅(地価相場 43,500円/㎡)高野駅(地価相場 43,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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