新潟県加茂市穀町２１番(加茂駅・羽生田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


50,000円

2017年01月01日に行った新潟県加茂市穀町２１番(新潟県加茂市穀町８−３８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,000円/㎡としました。

新潟県加茂市穀町２１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県加茂市穀町２１番
住居表示穀町８−３８
価格50,000円/㎡
交通施設、距離加茂、250m
地積520㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況飲食店、小売店舗等が多い駅前の商業地域
前面道路の状況南15.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

富所健司氏による調査レポート

不動産鑑定士富所健司
価格50,100円/㎡
個別的要因地域内ではほぼ標準的な画地であり、個別的要因に特に変動はない。
地域要因市を代表する駅前の商業地域であるが、国道403号沿いの大型店や三条の商業地とも競合しており、中心商業地の空洞化が進行している。
地域要因の将来予測市の中心的商業地域にあるが、郊外型大型店舗へと顧客が流失しており、店舗の閉鎖など商店街としての繁華性は低下している。有効な対策も見いだせない状況であり、今後も厳しい状況が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は加茂市を中心に隣接市の一部を含む幹線道路沿いの商業地域。需要者は地元法人及び個人事業主などのほか市外からの需要も見込まれるが、地域内の経営形態は個人営業による商店などが多く見られ資金力に乏しい。加茂駅前から連続する中心商店街を「ながいきストリート」と称して活性化に努めているが、客足の流出など優位性は低下している。取引される価格帯は規模等まちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因高齢化率は県平均を上回り、人口の減少率も県平均よりかなり大きい。地場産業は全般的に低調で、地域経済の停滞に伴う需要低迷が続いている。

北沢利枝氏による調査レポート

不動産鑑定士北沢利枝
価格49,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動はないが、客足が郊外の商業施設へ流出し繁華性が低下しており、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測既存の商店街で駐車場も不足しており郊外型商業施設に客足が流れている。後継者不足や経営者の高齢化も進み繁華性は低下しており、地価も下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、加茂市内の既成商業地域およびその周辺の商住混在地域である。需要者は、加茂市内の個人事業者や個人及び地縁性を有する個人事業者がほとんどである。路線商業地への客足の流出に加え、商業背後地である既成住宅地の人口減少、高齢化の進行等も商況に影響を及ぼしており、これらを反映し需要は弱くなっている。商業地の取引は少なく画地規模もまちまちのため需要の中心価格帯を把握することは困難である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調が続いている。加茂市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。取引価格は全体的に下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度6591645
北緯 139度0522193

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県加茂市旭町４００４番５新潟県加茂市大字加茂字中町７５４番新潟県加茂市大字下条字芝野乙２１４番２１新潟県加茂市栄町４０２４番１５新潟県加茂市千刈３丁目１１４番４

参考：近隣駅の地価相場

加茂駅(地価相場 34,000円/㎡)羽生田駅(地価相場 34,000円/㎡)保内駅(地価相場 40,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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