新潟県加茂市横江甲７０１番４６(加茂駅・保内駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


25,900円

2017年01月01日に行った新潟県加茂市横江甲７０１番４６(新潟県加茂市横江６−２７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,900円/㎡としました。

新潟県加茂市横江甲７０１番４６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県加茂市横江甲７０１番４６
住居表示横江６−２７
価格25,900円/㎡
交通施設、距離加茂、2,000m
地積239㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした新興住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

富所健司氏による調査レポート

不動産鑑定士富所健司
価格25,900円/㎡
個別的要因近隣地域における標準的な画地で、個別的要因に変動はない。
地域要因中心地域からやや離れた住宅団地で住環境は良好であるが、生活上の便益施設は中心地域に依存している。
地域要因の将来予測下条川沿いの西加茂地区外縁部に位置する中興野住宅団地で、中心地域への接近性等から比較的求めやすい地価水準にあり一次取得者層を中心に一定の需要が見込まれるが市人口の減少傾向等を背景に市況は弱含んでいる。
市場の特性同一需給圏は市の中心地域及び市街地近郊の住宅地域一円である。需要者は市内の居住者を中心に、隣接する田上町や国道403号付近で三条方面へ通勤する需要層からの引き合いも見込まれる。市の中心市街地では人口の減少傾向などを背景に地価の調整が長期間続いており、その影響等もあって市街地から離れた住宅地の需要も少なくなっている。土地は200∼250㎡で500∼700万円程度、新築戸建物件は総額2000万円程度が需要の中心と思われる。
一般的要因高齢化率は県平均を上回り、人口の減少率も県平均よりかなり大きい。地場産業は全般的に低調で、地域経済の停滞に伴う需要低迷が続いている。

北沢利枝氏による調査レポート

不動産鑑定士北沢利枝
価格25,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の大きな変動はないが、小規模開発を中心とする競合する住宅地分譲が増えており地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測今後も現在の居住環境を維持し住宅地として熟成していくと予測する。郊外の住宅地域の中では利便性が比較的良好な地域であるが、人口減少や高齢化進行等の影響もあり地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は加茂市内の郊外に位置する住宅地域である。需要者は市内の居住者が多いが、市外からの転入者も見られる。地価下落傾向が続いてきて値頃感もでているが、人口減少や高齢化が進行する中、競合する住宅地分譲が増えており土地は供給過剰感もあり需要は弱くなっている。土地は総額で500万円∼700万円程度、新築の戸建物件は2，000万円程度が需要の中心価格帯である。
一般的要因加茂市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。取引価格は全体的に下落傾向にある。地場産業の木工産業は低迷している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度6526652
北緯 139度0339663

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県加茂市旭町４００４番５新潟県加茂市大字加茂字中町７５４番新潟県加茂市穀町７９０番４外新潟県加茂市栄町４０２４番１５

参考：近隣駅の地価相場

加茂駅(地価相場 34,000円/㎡)保内駅(地価相場 40,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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