宮崎県延岡市上伊形町１０６３番１(旭ケ丘駅・土々呂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


6,900円

2017年01月01日に行った宮崎県延岡市上伊形町１０６３番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を6,900円/㎡としました。

宮崎県延岡市上伊形町１０６３番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮崎県延岡市上伊形町１０６３番１
住居表示 
価格6,900円/㎡
交通施設、距離旭ケ丘、2,800m
地積340㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ山裾の住宅地域
前面道路の状況南東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

長友岳夫氏による調査レポート

不動産鑑定士長友岳夫
価格6,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の目立った変化は認められない。土地需要は活発とは言い難く、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測当該地域は農家住宅が建ち並ぶ山裾の住宅地域である。従来より不動産需給は少なく、地域要因の大きな変化もない。今後も現在の住環境を維持するものとみられ、価格水準は弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は延岡市全域の市街化調整区域内及び都市計画区域外の住宅地域。需要者は限定的で、同一需給圏内に地縁性をもつ居住者が大部分であり、圏外からの転入者は少ない。需要者が限られており土地取引自体が少なく、住宅地の需要は全般的に弱含みである。取引価格がまちまちであるため、市場の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因国内経済は緩やかな回復傾向にあり、県内も緩やかな持ち直しの動きが続いている。不動産市場も緩やかながら持ち直しの動きがみられる。

古清水賢一氏による調査レポート

不動産鑑定士古清水賢一
価格6,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因古くからの住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られないが、上記の一般的要因を反映し、地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測延岡市南部郊外に位置する旧来からの集落であり、新規の供給はほとんどなく地域的特性から需要者も限定的で需給は共に弱い。地域内人口・個人消費の減少等の影響を受け、地価は下落傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、延岡市南部の市街化調整区域内に存する住宅地域である。需要者の中心は延岡市内の居住者が大半であり、同一需給圏外からの転入者は比較的少ない。市街化調整区域内の宅地であるため規制も厳しく、また、長引く景気低迷により取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因県内経済は、雇用・企業景況感などに明るい材料もみられるが、個人消費及び生産等において弱い動きがある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

土地利用・植生ヤブツバキクラス域自然植生,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 32度52488
北緯 131度6555655

参考：該当物件周辺マップ

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宮崎県延岡市松山町３９６番宮崎県延岡市石田町３１２６番２宮崎県延岡市大貫町６丁目１９５３番３宮崎県延岡市西階町１丁目２４４８番３

参考：近隣駅の地価相場

旭ケ丘駅(地価相場 31,500円/㎡)土々呂駅(地価相場 23,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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