長崎県北松浦郡佐々町本田原免字沖田１４１番５(佐々駅・清峰高校前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


50,800円

2017年01月01日に行った長崎県北松浦郡佐々町本田原免字沖田１４１番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,800円/㎡としました。

長崎県北松浦郡佐々町本田原免字沖田１４１番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県北松浦郡佐々町本田原免字沖田１４１番５
住居表示 
価格50,800円/㎡
交通施設、距離佐々、450m
地積329㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗のほかに医院等が見られる商業地域
前面道路の状況北西11.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),300(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

松尾佐和子氏による調査レポート

不動産鑑定士松尾佐和子
価格50,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外型店舗との競合による繁華性の低下が認められるが、地価は底値圏にあり需要の回復が認められる。
地域要因の将来予測当該地域は役場周辺の旧来型の商業地域で、佐々インター付近に進出した郊外型店舗との競合で繁華性は低下していたが、長期の地価の下落で地価は底値圏にあり今後地価は横這い傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、佐々町と周辺市町の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏内の個人事業主及び法人である。旧来型の商業地域であるが、佐々インター付近への郊外型店舗の進出など商業施設の分散化傾向等により商業地の需要は全般的に弱い。しかしながら地価は底値圏にあり割安感が認められ、居住人口の微増等で客足の復調が期待される。取引件数は少なく需要の中心となる価格帯の把握は見いだせない状況にある。
一般的要因県内の景気は先行きの不透明さにより一部弱含み感もみられるが、穏やかな回復基調が続いている。

山本潤二氏による調査レポート

不動産鑑定士山本潤二
価格50,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因佐々IC周辺には沿道型店舗が集積、商圏が分散化しているが、人口増加等を背景に地価の底打ち感等が生じ、需要は回復傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は店舗のほかに医院等が見られる商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。IC周辺の商業地の影響等による需要の減退等も見られたが、底値感も出始めており下落率は縮小していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は佐々町及び周辺市町内にあって店舗等が存する圏域である。需要者の中心は小売業を営む地元の個人・法人等である。西九州自動車道「佐々IC」が開通し、IC周辺には沿道型店舗が集積、商圏が分散化している。旧来型の商業地は集客力が低下しているが、纏まった土地が出れば高値での取引となることもある。水準を把握するには取引件数が少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因県内の景気は公共投資は大型案件を中心に増加、住宅投資は持ち直しの動きが見られ全体では緩やかな回復基調を持続している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度2383423
北緯 129度650345

参考：該当物件周辺マップ

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長崎県佐世保市小佐々町黒石５１７番１２外長崎県北松浦郡佐々町石木場免字片木２３６番５長崎県北松浦郡佐々町口石免字原４３１番１長崎県北松浦郡佐々町小浦免字松山９３１番１２長崎県北松浦郡佐々町平野免字立岩６１９番１０外長崎県北松浦郡佐々町本田原免字新開１８７番１

参考：近隣駅の地価相場

佐々駅(地価相場 18,700円/㎡)清峰高校前駅(地価相場 18,700円/㎡)小浦駅(地価相場 35,100円/㎡)神田駅(地価相場 18,700円/㎡)真申駅(地価相場 39,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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