島根県安来市安来町字内浜１０９０番２(安来駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
43,400円
2017年01月01日に行った島根県安来市安来町字内浜１０９０番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 島根県安来市安来町字内浜１０９０番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 43,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 安来、800m |
| 地積 | 185㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東5.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
竹内義和氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 竹内義和 |
|---|---|
| 価格 | 43,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 高齢者が多く居住する既成住宅地域であるが、飯島町などの新興住宅地域に需要が集中する傾向が強く、この影響を受け需要は低迷している。 |
| 地域要因の将来予測 | 市中心部に位置する国道背後の既成住宅地域であるが、住宅新築や建て替えもなく住環境に大きな変動はない。郊外新興住宅地に対比すると需要はかなり低位で、地価水準は今後も下落傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は安来町や飯島町などの市中心部の住宅地域一帯の圏域でさほど広域的ではない。需要者は本市居住者を中心に、市外からの転入者を含む中堅所得者層で年齢層は比較的高い。市中心部に位置し利便性が高い住宅地域として品等を保ってきたが、需要が郊外の新興住宅地域に移ったこともあり空洞化が進んでいる。売家が市場に滞留するなど需要は低迷しているが、中心的な価格帯は190㎡の土地で830万円程度、新築で2950万円程度である。 |
| 一般的要因 | 所得や雇用情勢は本格的な回復に至っていない。住宅地需要者の数的減少のもと既成住宅地域に関しては市場性低下が続いている。 |
宇野栄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宇野栄 |
|---|---|
| 価格 | 43,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 中心市街地の外延部で増加する低価格帯の分譲住宅地との競合により、価格上位にある既成住宅地への需要減退が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 中心市街地に所在する既成住宅地域である。同地域の外延部で増加傾向にある新興分譲住宅地が需要の中心であることから、当分の間、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、市内の中心市街地に所在する住宅地域である。需要者の中心は市内の居住者であり、一部圏外からの転入者も見られる。利便性の良い中心市街地には根強い需要があるものの、空家や売物件の滞留期間が長期化するなど潜在的な供給圧力があるほか、中古物件の値下げや新興分譲住宅団地増加の影響を受け、地価の下落が続いている。土地は規模190㎡で総額800万円前後、新築の戸建物件は3000万円程度が需要の中心であるが、取引は乏しい。 |
| 一般的要因 | 土地取引件数に回復の兆しはあるものの、人口減少及び高齢化の進行を背景に、新設住宅着工戸数は依然として低調に推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4295717 北緯 133度2540775 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
安来駅(地価相場 32,350円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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