島根県安来市宮内町字山辺２９０番２(安来駅・荒島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,700円

2017年01月01日に行った島根県安来市宮内町字山辺２９０番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,700円/㎡としました。

島根県安来市宮内町字山辺２９０番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番島根県安来市宮内町字山辺２９０番２
住居表示 
価格32,700円/㎡
交通施設、距離安来、2,700m
地積251㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

竹内義和氏による調査レポート

不動産鑑定士竹内義和
価格32,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外のやや古くなった住宅団地であり、周辺の新興分譲地との競合により需要低下が顕著である。
地域要因の将来予測市街地近郊に位置するやや古くなった住宅団地で、団地内では建物を解体して再分譲するなどの動きもあるが住環境に大きな変動はない。新興住宅地に比して人気は薄く地価水準は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は今津町などの市街地近郊の住宅地域を中心とし、郊外の住宅地域に及ぶ比較的広域的な圏域である。需要者は市内居住者の第一次取得者層が中心であるが、一部隣接市等からの転入者も見られる。郊外部では新規分譲地など土地供給が続いており、価格面での競合が顕在化している。中心的な価格帯は260㎡程度の土地で850万円程度、新築戸建で2850万円程度であるが、やや古くなった住宅団地であり供給は多いが需要は低迷している。
一般的要因所得や雇用情勢は本格的な回復に至っていない。住宅地需要者の数的減少のもと既成住宅地域に関する市場性低下が継続している。

宇野栄氏による調査レポート

不動産鑑定士宇野栄
価格32,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因代替競争関係にある新興住宅団地の増加と価格競合の影響により、既成住宅地の需要の減退が続いている。
地域要因の将来予測郊外の既成住宅地域である。利便性の良い地域に新興住宅団地が増加しているが、需要の中心であるこれらの団地でも空区画が多く残っており、競合関係にある当地域は、当分の間、地価の下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、市郊外に所在する住宅地域である。需要者の中心は市内の居住者であり、一部圏外からの転入者も見られる。利便性の良い飯島町で分譲住宅団地による宅地供給が続くなど新興住宅団地は増加傾向にあるが、残区画も多く、販売期間が長期化するなど需要は低調である。需要の中心は土地の規模260㎡で総額850万円程度、分譲住宅団地にほぼ限定される新築の戸建物件は2900万円程度である。
一般的要因土地取引件数に回復の兆しはあるものの、人口減少及び高齢化の進行を背景に、新設住宅着工戸数は依然として低調に推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 35度4154159
北緯 133度2450215

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

島根県安来市安来町字内浜１９００番１外島根県安来市安来町字内浜１７２５番島根県能義郡広瀬町広瀬７５９番島根県能義郡広瀬町広瀬１２３番２外島根県能義郡広瀬町広瀬９４１番外島根県安来市安来町字内浜１１８２番１７外島根県安来市大塚町字町後３５０番６島根県安来市伯太町東母里４６１番１３

参考：近隣駅の地価相場

安来駅(地価相場 32,350円/㎡)荒島駅(地価相場 29,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード