茨城県龍ケ崎市字直鮒７５１６番９(竜ヶ崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


19,000円

2017年01月01日に行った茨城県龍ケ崎市字直鮒７５１６番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,000円/㎡としました。

茨城県龍ケ崎市字直鮒７５１６番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県龍ケ崎市字直鮒７５１６番９
住居表示 
価格19,000円/㎡
交通施設、距離竜ヶ崎、1,300m
地積172㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北西5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤沼宏明氏による調査レポート

不動産鑑定士藤沼宏明
価格19,000円/㎡
個別的要因形状が台形であるが選好性に大きな影響はない。個別的要因の変動は認められない。
地域要因旧市街の既成住宅地で人口減が進み、需要減もあって地価は弱含み傾向で推移。
市場の特性同一需給圏はJR常磐線沿線を中心に、概ね龍ケ崎市及びその周辺市町における普通住宅地域である。需要者の中心は龍ケ崎市に居住する30∼40歳代が大半を占める。居住環境に優れたニュータウン地区や佐貫駅東口の取引は堅調に推移しているが、佐貫駅西口や旧市街の宅地需要は強くなく、低価格帯にある中古物件やローコスト物件が主流となっている。土地は50坪程度で300万円前後、新築の戸建物件は2000万円前後が取引の中心となっている。
一般的要因①人口微減（旧市街減・ニュータウン増）、②龍ケ岡地区に建売分譲中、③中心商業地であるニュータウン内の幹線道路沿いで競争激化

植木和貴氏による調査レポート

不動産鑑定士植木和貴
価格19,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小学校学区内で物件を探す需要者以外は、主にニュータウン地区へ需要が流出している。
市場の特性同一需給圏は龍ケ崎市及び周辺の取手市・牛久市・利根町等で価格水準が低位な中規模住宅地の圏域が中心となる。需要者は上記同一需給圏内の30∼40代の一次取得者が中心となる。市況は先行き不透明であるが、まだ回復傾向は続いている。しかし需要は新興住宅地に集中しており、在来住宅地の需要低迷は続いている。土地は50坪程度で300万円から350万円程度、新築戸建物件については敷地50坪程度で2000万円弱のローコスト物件が主流である。
一般的要因①龍ケ崎市の人口は微減傾向。②都市計画道路等は事業進行中。③宅地供給は龍ケ岡地区が多い状態が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9181386
北緯 140度2101057

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

竜ヶ崎駅(地価相場 19,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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