茨城県龍ケ崎市愛戸町２６番(竜ヶ崎駅・入地駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


21,700円

2017年01月01日に行った茨城県龍ケ崎市愛戸町２６番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,700円/㎡としました。

茨城県龍ケ崎市愛戸町２６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県龍ケ崎市愛戸町２６番
住居表示 
価格21,700円/㎡
交通施設、距離竜ヶ崎、1,400m
地積276㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

海老澤聡氏による調査レポート

不動産鑑定士海老澤聡
価格21,700円/㎡
個別的要因特段の変動はない。
地域要因当該地区は、ニュータウン等の新興住宅地域との比較の上で、競争力がやや劣り、弱含み傾向である。
地域要因の将来予測近隣地域は、戸建住宅、共同住宅が混在する旧市街地内の住宅地として熟成しており、今後も地域要因に大幅な変化はなく、現状程度で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は龍ケ崎市及びその隣接市町における住宅地の圏域で、価格水準がやや低位である既存の市街地内の住宅地と特に代替関係が強い。需要者は龍ケ崎市の居住者（一次取得者層）で地縁関係者が中心である。長期の地価下落により割安感があるものの、ニュータウンの需要と比べると弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地のみで6百万円程度、土地建物総額では2千万円前後が現在の主流と見られる。
一般的要因市内の人口は微減傾向で推移している。住宅地は、やや供給過剰な状況であるが、相対的にはニュータウン等の新興地域の人気が高い。

藤沼宏明氏による調査レポート

不動産鑑定士藤沼宏明
価格21,700円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は認められない。
地域要因市内でも古い分譲地にあるが、地価は底値感が見込まれ、地価はほぼ弱含みで推移。
地域要因の将来予測空地が少ない古くからの住宅団地であり、既に熟成段階に入っていることから今後とも現状に近い状態で推移していくものと予測する。需給の状況から地価はやや弱含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR常磐線沿線を中心に、概ね龍ケ崎市及びその周辺市町における普通住宅地域である。需要者の中心は龍ケ崎市に居住する30∼40歳代が大半を占める。居住環境に優れたニュータウン地区や佐貫駅東口の取引は堅調に推移しているが、佐貫駅西口や旧市街の宅地需要は強くなく、あってもローコスト物件が主流となっている。土地は80坪程度で600万円前後、新築の戸建物件は2000万円前後が取引の中心となっている。
一般的要因①人口微減（旧市街減・ニュータウン増）、②龍ケ岡地区に建売分譲中、③中心商業地であるニュータウン内の幹線道路沿いで競争激化

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9138244
北緯 140度1901164

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

竜ヶ崎駅(地価相場 19,900円/㎡)入地駅(地価相場 30,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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