茨城県龍ケ崎市八代町字宮下前１０５１番１(竜ヶ崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


11,100円

2017年01月01日に行った茨城県龍ケ崎市八代町字宮下前１０５１番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を11,100円/㎡としました。

茨城県龍ケ崎市八代町字宮下前１０５１番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県龍ケ崎市八代町字宮下前１０５１番１
住居表示 
価格11,100円/㎡
交通施設、距離竜ヶ崎、4,300m
地積819㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋研二氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋研二
価格11,200円/㎡
個別的要因角地による効用増が認められるが、特に個別的要因の変動はない。
地域要因一定の集落性は認められるが、隣接地域（河内町等）との競合のほか、市街地価格の低下による回帰現象もあり、新規需要の流入は極めて少ない。
地域要因の将来予測在来からの農家集落地として熟成しているので、今後も特段の変化はなく地域推移すると予測される。市街地の不動産市場はやや回復傾向であるが調区内までは波及しておらず、当面地価は弱含みでの推移と予測される。
市場の特性同一需給圏は龍ケ崎市内が中心であるが、周辺市町に所在する農家集落地域も含むと判断される。需要者は同一需給圏に所在する一次取得者が中心であり、同一需給圏外からの転入者は極めて少ない。近隣地域は在来からの農家集落である。広域的に調区内においては地縁関係にある取引が主流となっており、新規流入者は極めて少ない状況が継続している。近隣地域は一定の集落性は認められるが、取引がほぼ皆無な状況であり中心価格帯の把握は困難な状況である。
一般的要因①農家集落の高齢化進展②強いコミュニティー形成③社会的インフラの整備遅れ④隣接町との競合等が窺われ、依然として調区内宅地の低迷は継続中。

羽場睦夫氏による調査レポート

不動産鑑定士羽場睦夫
価格11,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因竜ヶ崎ニュータウンに接近するが、農家集落地域内にあり、土地需要がほとんどない。
地域要因の将来予測旧来からの集落地域で今後も住環境の変化は少ないものと思料され、ほぼ現状のままと予測する。また土地需要は集落出身者が中心であり、地価は弱含みに推移する可能性が高いものと判断した。
市場の特性同一需給圏は概ね龍ケ崎市及び周辺地域の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は龍ケ崎市及び当該圏域に居住する者（一次取得者層）が中心である。しかし、土地需要自体あまりなく、不動産取引市況は停滞している。当該圏域では目立った取引も見当たらない。したがって、取引規模もさまざまであり、かつ取引件数も少ないので、土地需要の中心価格帯（総額）の把握は困難である。
一般的要因住宅地の中心は、竜ヶ崎ニュータウンであり、旧市街地の調区内住宅地の需要は限られており、地価は下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9181386
北緯 140度2101057

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

茨城県龍ケ崎市字小山２５６４番茨城県龍ケ崎市八代町字辺田２３４１番１茨城県龍ケ崎市字光順田１８０５番２の一部茨城県龍ケ崎市字根町３３３５番茨城県龍ケ崎市字直鮒７４９３番５茨城県龍ケ崎市字古城３１３１番５７茨城県竜ケ崎市字古城３１３１番４８茨城県竜ケ崎市野原町５９番２茨城県竜ケ崎市佐貫町字関場２３９番茨城県竜ケ崎市緑町２３１番１茨城県竜ケ崎市愛戸町２６茨城県竜ケ崎市愛戸町２６番茨城県龍ケ崎市愛戸町２６番茨城県龍ケ崎市松ケ丘１丁目１５番６

参考：近隣駅の地価相場

竜ヶ崎駅(地価相場 19,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード