茨城県龍ケ崎市野原町５９番２(竜ヶ崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


21,600円

2017年01月01日に行った茨城県龍ケ崎市野原町５９番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,600円/㎡としました。

茨城県龍ケ崎市野原町５９番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県龍ケ崎市野原町５９番２
住居表示 
価格21,600円/㎡
交通施設、距離竜ヶ崎、2,100m
地積181㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋研二氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋研二
価格21,600円/㎡
個別的要因道路方位による優位性は認められるが、特段、個別的要因の変動はない。
地域要因地価底値感が作用し、地価は微減傾向であるが、周辺地域の外、龍ケ崎ニュータウン城ノ内、白羽地区との競合があり、需要吸収力に欠ける傾向にある
地域要因の将来予測近隣は整然とした住宅地域として熟成しており、今後も現状維持での推移と予測される。近隣及び周辺では一次取得者向けのミニ分譲等が積極的なことに加え地価底値感も概観され地価下落は沈静化に向かうと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね龍ケ崎市内が中心であるが、周辺市町も含むと把握される。需要者の中心は同一需給圏内に居住する一次取得者が大半を占め同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣は整然とした住環境を維持しているがアパート建在度も高く用途純化が進んでいない。これまでは相対的選別性から地価下落が継続していたが、ここ数年、地価底値感も見られている。土地の総額は400万円程度、新築戸建物件は2000万円迄が取引の中心である。
一般的要因①人口は微減で推移②佐貫駅周辺は需給均衡③龍ケ崎ニュータウンは良価格帯での取引が多く地価は微増傾向④旧市街地は底値感から地価は微減推移

五木田裕一氏による調査レポート

不動産鑑定士五木田裕一
価格21,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。南西道路に面している画地のため、地域内では一定以上の競争力を有していると思量する。
地域要因地域要因に大きな変化はない。景気先行きに対する期待感や地価水準に対する見方から、地価はほぼ横ばいで推移し安定しているが、力強さに欠ける。
地域要因の将来予測小規模戸建住宅等が連坦し、区画整然とした住宅地域として熟成している。今後地域を発展させるような要因の変化は少ないが、景気の先行きに対するやや明るい見方もあり、地価は横ばい傾向で推移すると思量する。
市場の特性同一需給圏は、龍ケ崎市およびその周辺に位置する、農家集落地域を除く住宅地域全般と判断した。需要者の中心は、30∼40歳代で比較的若年の給与所得者である。当該地区の周辺において比較的品等上位の宅地供給が続いており、二極化も進行している。市場における中心価格帯は、土地のみで400万円∼430万円前後、建物込みで2，000万円程度が上限であり変化は少ない。市場では地価はほぼ底値との評価も相俟って、横ばい傾向が続く。
一般的要因市の中心部に位置し、比較的利便性の高い住宅地域である。高齢化の進行が著しいなど、需要はやや弱い状態が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9111862
北緯 140度1982906

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県龍ケ崎市字光順田１８０５番２の一部茨城県竜ケ崎市字古城３１３１番４８茨城県竜ケ崎市野原町５９番２茨城県竜ケ崎市佐貫町字関場２３９番茨城県竜ケ崎市緑町２３１番１茨城県竜ケ崎市字下町２８５４番茨城県竜ケ崎市愛戸町２６茨城県竜ケ崎市愛戸町２６番茨城県龍ケ崎市愛戸町２６番

参考：近隣駅の地価相場

竜ヶ崎駅(地価相場 19,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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