茨城県龍ケ崎市大徳町字上大徳２６６番３(竜ヶ崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


19,600円

2017年01月01日に行った茨城県龍ケ崎市大徳町字上大徳２６６番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,600円/㎡としました。

茨城県龍ケ崎市大徳町字上大徳２６６番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県龍ケ崎市大徳町字上大徳２６６番３
住居表示 
価格19,600円/㎡
交通施設、距離竜ヶ崎、2,200m
地積241㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多く見られる住宅地域
前面道路の状況北7.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

植木和貴氏による調査レポート

不動産鑑定士植木和貴
価格19,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小学校学区内で物件を探す需要者以外は、主にニュータウン地区へ需要が流出している。
地域要因の将来予測今後も在来住宅地としての住環境を維持するものと予測する。地価水準は底値圏にあることから、今後は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は龍ケ崎市及び周辺の取手市・牛久市・利根町等で価格水準が低位な中規模住宅地の圏域が中心となる。需要者は上記同一需給圏内の30∼40代の一次取得者が中心となる。市況は先行き不透明であるが、現在のところ回復傾向にある。しかしながら新興住宅地に需要が集まり、在来住宅地は低迷している。土地は70坪程度で450万円から500万円程度、新築戸建物件については敷地50坪程度で2000万円弱のローコスト物件が主流である。
一般的要因①龍ケ崎市の人口は微減傾向。②都市計画道路等は事業進行中。③宅地供給は龍ケ岡地区が多い状態が続いている。

高橋研二氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋研二
価格19,500円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因市街地端で形成された既成住宅地であり、住環境の優劣による選別化、ニュータウン地区への需要流出は継続しており、依然地価下落は継続している。
地域要因の将来予測近隣周辺は既成住宅地域として熟成しているので今後もほぼ現状維持での推移と予測される。住環境の選別性から市場競争力にやや劣る傾向が継続しており、当面、近隣地価は弱含み状態と予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね龍ケ崎市内が中心であるが、周辺市町も含むと把握される。需要者の中心は同一需給圏内に居住する一次取得者が大半を占め同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣は市街地端で形成された既成住宅地域である。総じて既成住宅地域は住環境の劣勢等で新規需要の流入は極めて少ない状況が継続している。取引も低迷中で依然として弱含みであるが底値感も窺われる。土地の総額は500万円程度、新築戸建物件は2000万円迄が取引の中心である。
一般的要因①人口は微減で推移②佐貫駅周辺は需給均衡③龍ケ崎ニュータウンは良価格帯での取引が多く地価は微増傾向④旧市街地は底値感から地価は微減推移

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌,グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度900303
北緯 140度2041052

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

竜ヶ崎駅(地価相場 19,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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