茨城県龍ケ崎市字立野４９４５番１１(竜ヶ崎駅・入地駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,400円

2017年01月01日に行った茨城県龍ケ崎市字立野４９４５番１１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,400円/㎡としました。

茨城県龍ケ崎市字立野４９４５番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県龍ケ崎市字立野４９４５番１１
住居表示 
価格22,400円/㎡
交通施設、距離竜ヶ崎、1,400m
地積168㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋研二氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋研二
価格22,400円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因需要の中心が龍ケ崎ニュータウンに移行している市内不動産事情の外、旧市街地内に多数の競合地域の存在もあり、地価は微減で推移した。
地域要因の将来予測在来からの住宅地域として熟成しているので今後もほぼ現状維持での推移と予測される。地価下落は沈静化しつつあるものの多くの新規不動産流入は期待できず、地価は弱含み状態での推移と予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね龍ケ崎市内が中心であるが、周辺市町も含むと把握される。需要者の中心は同一需給圏内に居住する一次取得者が大半を占め同一需給圏外からの転入者は少ない。市内の既成住宅地域は居住環境を主眼とした選別性に劣る傾向にあり、新規需要が入り難い状況が継続している。近隣周辺も依然として類似不動産との競合で需給は弱含んでいるが地価底値感も窺われる。土地の総額は400万円程度、新築戸建物件は2000万円迄が取引の中心である。
一般的要因①人口は微減で推移②佐貫駅周辺は需給均衡③龍ケ崎ニュータウンは良価格帯での取引が多く地価は微増傾向④旧市街地は底値感から地価は微減推移

羽場睦夫氏による調査レポート

不動産鑑定士羽場睦夫
価格22,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因ニュータウン内の供給過剰傾向が続き、環境面で劣る当該地域の地価下落が継続中である。
地域要因の将来予測古くからの住宅地域であって、住宅地需要の中心が、竜ケ崎ニュータウンであることから、土地の引き合いは、あまりない。以上より地価は弱含みで推移する可能性が高いものと予測する。
市場の特性同一需給圏は龍ケ崎市内の既成住宅地域。需要者の中心は龍ケ崎市に地縁を有する一次取得者が主体である。旧市街地地域では、新規住宅分譲が供給過剰傾向ぎみである。また、住宅地購入希望者は竜ヶ崎ニュータウン地区等への流出が顕著であり、人気はあまりない。なお、当該地域での住宅地需要の中心となる価格帯は、土地が165㎡程度で400万円前後、新築戸建は概ね2000万円程度である。
一般的要因住宅地の中心は、竜ヶ崎ニュータウンであり、旧市街地の需要は限られており、地価は下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌,グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9033003
北緯 140度1877978

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

竜ヶ崎駅(地価相場 19,900円/㎡)入地駅(地価相場 30,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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