東京都青梅市和田町２丁目１６２番４外(東青梅駅・青梅駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
64,700円
2016年01月01日に行った東京都青梅市和田町２丁目１６２番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都青梅市和田町２丁目１６２番４外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 64,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 宮ノ平、1,200m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い多摩川渓谷近くの住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
山口徹雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山口徹雄 |
|---|---|
| 価格 | 64,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 低層の住宅地域として、地域要因に大きな変動はなかった。 |
| 地域要因の将来予測 | 低層住宅地域として街並みは概ね出来上がっており、当面は、標準的使用や地域状況に大きな変化はないと予想される。地価は、弱含みで推移していくと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、青梅線・五日市線・八高線の沿線である西多摩地域。主な需要者は、同一需給圏内の在住者または勤労者であり、都心部への通勤者需要は多くない。青梅市内においては利便性が劣る住宅地域であり、需要は弱い。新築戸建住宅の中心価格帯は総額2000万円前後。 |
| 一般的要因 | 都心部での地価上昇の余波が若干はおよんできているが、地域経済自体の活力は乏しく、市況は停滞気味のなか、二極化が進んでいる。 |
石井一嘉氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石井一嘉 |
|---|---|
| 価格 | 65,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はないが、上記（1）⑨法令上の規制等のほか最低限敷地面積120㎡の規制がある。 |
| 地域要因 | 多摩川に近い住宅地域であるが、交通等の利便性は劣る。地域要因に大きな変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 既存の住宅地域として出来上がっており、地域要因に大きな変動はないので、現状を維持するものと予測する。地価水準は弱含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は青梅市及び周辺市町村を含む西多摩地域のJR青梅線、五日市線及び八高線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の在住者や勤労者である。同一需給圏外からの転入者は少ない。青梅線青梅駅以西は運転本数も少なく、市内中心部の地域と比べて需給の動向は弱い。新築戸建て住宅は2000万円前後、土地は160㎡程度で1000万円程度が市場の中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 市内の人口は減少傾向で、高齢化率も上昇している。都心部での地価上昇傾向に比べ、市内の不動産市場は横ばいからやや弱含み傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | チャート扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,ヤブツバキクラス域代償植生 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8180562 北緯 139度2750875 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都青梅市野上町４丁目３番３の一部東京都青梅市黒沢２丁目９３９番１東京都青梅市小曾木４丁目２７０８番１東京都青梅市梅郷５丁目１０２３番４東京都青梅市黒沢一丁目１０８番３外１筆東京都青梅市小曽木一丁目３３４９番３
参考：近隣駅の地価相場
東青梅駅(地価相場 113,000円/㎡)青梅駅(地価相場 70,500円/㎡)河辺駅(地価相場 134,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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