東京都青梅市小曾木３丁目２０２４番１外(東青梅駅・青梅駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
35,300円
2017年01月01日に行った東京都青梅市小曾木３丁目２０２４番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都青梅市小曾木３丁目２０２４番１外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 35,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東青梅、4,500m |
| 地積 | 366㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅、一般住宅が見られる都道沿いの地域 |
| 前面道路の状況 | 東9.5m都道 |
| その他の接面道路 | 北側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
梅本淳史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 梅本淳史 |
|---|---|
| 価格 | 35,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市街化調整区域内の畑地なども見られる低層の住宅地域である。地域要因に特段の変動は無い。 |
| 地域要因の将来予測 | 最寄り駅から距離のある市街化調整区域内の畑地と戸建住宅を中心とした山間部の地域である。土地利用に変化はなく、人口も減少傾向にあるので、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は青梅市、西多摩郡を中心とした西多摩全域の市街化調整区域の範囲であり、人口の減少と高齢化が進行している。需要者は同一需給圏内の居住者が主で、同一需給圏外からの転入者は少ない。成熟度が低く生活利便性の劣る市街化調整区域の住宅地域の実需は乏しく、新規の住宅開発は非常に少ない。土地取引件数自体が少なく、需要の中心となる価格は把握し難い。 |
| 一般的要因 | 青梅市の人口は減少傾向で、高齢化が進行している。そのため住宅需要は全体的に弱含みである。 |
石井一嘉氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石井一嘉 |
|---|---|
| 価格 | 35,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 北側道があるが、一般の通行はなされておらず個別的要因に影響を与えない。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 中心市街地から遠い市街化調整区域の既存住宅地域にあり、生活利便性に劣り、地域要因に大きな変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 中心市街地から遠い市街化調整区域の住宅地域であり生活利便性に劣り、価格水準は低位にある。特に地域に変化をもたらす要因も見当たらず、地価水準は下落傾向にあるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は青梅市及び周辺市町村を含む西多摩地域の最寄駅からやや遠い住宅地域である。需要者は少ないが、その中心は、同一需給圏内に居住する一次取得者や地縁的選好性を有する需要者が想定される。新規転入者は少なく、正常な土地取引も少ない。そのため市場の中心価格帯が形成されるとは言えないが、標準的な新築戸建て住宅が取引されたならば1000万円台後半から2000万円弱程度と予測される。 |
| 一般的要因 | 市内の人口は減少傾向で、高齢化率も上昇している。市内の不動産市場は上昇要因に乏しく横ばいからやや弱含み傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | チャート扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,ヤブツバキクラス域代償植生 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8180562 北緯 139度2750875 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
東京都青梅市野上町４丁目３番３の一部東京都青梅市黒沢２丁目９３９番１東京都青梅市小曾木４丁目２７０８番１東京都青梅市大門１３番７東京都青梅市黒沢一丁目１０８番３外１筆東京都青梅市小曽木一丁目３３４９番３
参考：近隣駅の地価相場
東青梅駅(地価相場 113,000円/㎡)青梅駅(地価相場 70,500円/㎡)河辺駅(地価相場 134,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード