広島県福山市水呑向丘１２７番の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,500円

2017年01月01日に行った広島県福山市水呑向丘１２７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,500円/㎡としました。

広島県福山市水呑向丘１２７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番広島県福山市水呑向丘１２７番
住居表示 
価格35,500円/㎡
交通施設、距離福山、7,500m
地積232㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

平木三千人氏による調査レポート

不動産鑑定士平木三千人
価格35,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内に特に変化はないが、周辺土地区画整理地区等供給が多く、立地条件の相対比較から需要低迷し、地価は依然下落が続いている。
地域要因の将来予測郊外の丘陵地に位置する熟成した大規模住宅団地で地域要因の特段の変動は認められない。地価は東方の水呑三新田地区による供給過多等から下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、芦田川以西の水呑町、草戸町、田尻町等の住宅地域である。主たる需要者は市内在住の住宅一次取得者の個人が中心である。熟成した丘陵地の住宅団地で住環境は比較的良好であるが、周辺の土地区画整理地区の供給過多等の影響から需要は弱含みである。土地は800万円前後、新築戸建で2，300万円程度が中心価格帯である。
一般的要因生活利便性の良い地域では地価は下げ止まり乃至回復傾向にあるが、郊外では人口減少、高齢化の進行等により地価の二極化が顕著になりつつある。

黒石俊明氏による調査レポート

不動産鑑定士黒石俊明
価格35,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因熟成した住宅団地であり、特段の地域的変動要因は見受けられない。需要は依然低く、一般的要因の影響等により地価は弱含み。
地域要因の将来予測 水呑地区の丘陵部に位置する熟成した住宅団地である。平地に比べ利便性がやや劣り取引は少なく、また需給動向も低調である。特段の地域的変動要因も見受けられず、当面は現状維持での推移と予測される。
市場の特性 同一需給圏は、福山市を南北に流れる芦田川西岸に所在する水呑町、田尻町及びその周辺の福山市南部の住宅地域一円である。需要者の中心は福山市及びその周辺に居住する一次取得者層である。当該地域は高台の熟成した住宅団地で、需給動向は低い。生活利便な周辺部の平地に比べで需要は低く、地価は依然弱含みで推移している。中心となる価格帯は土地は800万円前後、新築戸建では2，400万円前後である。
一般的要因各種政策効果により緩やかな景気回復が期待されるものの、地域経済の低迷、先行きの不透明感等の影響も強く、不動産市況は依然としてやや厳しい。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

土地利用・植生畑,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度43897949999999
北緯 133度3838572

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

広島県福山市水呑町字洗谷妙見道東２４番６６広島県福山市熊野町字宮沖乙１０００番２広島県福山市田尻町字灘２８７７番広島県福山市水呑町字皆口南２１１６番１外広島県福山市水呑町字日之出丘４８９９番１広島県福山市新市町大字戸手５５番２

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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