埼玉県富士見市鶴瀬東１丁目２５１７番５(鶴瀬駅・みずほ台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


321,000円

2017年01月01日に行った埼玉県富士見市鶴瀬東１丁目２５１７番５(埼玉県富士見市鶴瀬東１−９−３１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を321,000円/㎡としました。

埼玉県富士見市鶴瀬東１丁目２５１７番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県富士見市鶴瀬東１丁目２５１７番５
住居表示鶴瀬東１−９−３１
価格321,000円/㎡
交通施設、距離鶴瀬、150m
地積176㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)6F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の雑居ビル、店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況西7.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森公司氏による調査レポート

不動産鑑定士森公司
価格321,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は特に認められない。
地域要因中層の雑居ビル、店舗等が建ち並ぶ駅に近い既成商業地域で、駅前東西の土地区画整理事業進展に伴い商業熟成を徐々に高めていくものと思われる。
地域要因の将来予測当該近隣地域は、中層の雑居ビル、店舗等が建ち並ぶ駅に近い既成商業地域で、駅前東西の土地区画整理事業進展に伴い商業熟成を徐々に高めていくものと思われる。しかし当面はほぼ現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東武東上線沿線で、概ね富士見市、ふじみ野市、三芳町等で駅周辺の普通商業地域である。需要者の中心は、比較的資本力のある個人または法人等と思われる。駅近の既成商業地域であるが、新設店舗の進出はほとんど見られず、繁華性も低い。しかし、今後将来的には鶴瀬駅前の東西区画整理事業進展に伴い商業熟成を徐々に高めていくものと期待される。当該地域内の不動産取引は少ないことから、成約価格水準を把握することは困難な状況下にある。
一般的要因景気は全体として緩やかな回復基調にあるものの、一般消費者による実感は薄いようである。新日米関係の影響も予測され、先行きは不透明である。

堀口剛氏による調査レポート

不動産鑑定士堀口剛
価格324,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は見られない。
地域要因小売店舗の多い既成の商業地域であったが、周辺商業地の土地利用の活性化と共に商的熟成度が徐々に高まっており、地価も若干の上昇基調を示した。
地域要因の将来予測商的熟成度を増している鶴瀬駅至近に立地しており、当該要因が対象地域にも波及するものと判断できる。従って、対象地域に対する需要程度も徐々に高まり、地価も穏やかではあるが上昇傾向を示すものと予測される。
市場の特性同一需給圏は東武東上線で、概ね富士見市・ふじみ野市・三芳町の駅至近の既成の商業地域の圏域。当該地域は商業集積性に関してはやや弱い部分も見られたが、鶴瀬駅を中心として商業集積性は徐々に高まりつつあり、需要程度に関しても上昇基調にある地域と判断できる。需要者は中小の法人が中心であるが、一部富士見市内の個人での需要も見受けられる。また、地域内の地積に統一性がないため、中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因中小企業の多くは将来の経営に陰りを感じているが、大手企業等の景気は改善しつつあり、投資等による商業地への不動産需要に回復が見受けられる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8472678
北緯 139度539211

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鶴瀬駅(地価相場 170,000円/㎡)みずほ台駅(地価相場 185,000円/㎡)ふじみ野駅(地価相場 170,000円/㎡)柳瀬川駅(地価相場 230,500円/㎡)上福岡駅(地価相場 174,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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