鹿児島県枕崎市住吉町６４番(枕崎駅・薩摩板敷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,700円

2017年01月01日に行った鹿児島県枕崎市住吉町６４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,700円/㎡としました。

鹿児島県枕崎市住吉町６４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番鹿児島県枕崎市住吉町６４番
住居表示 
価格23,700円/㎡
交通施設、距離枕崎、300m
地積156㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

木下登氏による調査レポート

不動産鑑定士木下登
価格23,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因 当該地域に目立った変動要因は見られない。圏域全体における宅地需要の減退により中心住宅地の地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測 枕崎市中心部に位置する従来からの住宅地域であり、今後も居住性等に大きな変更は無く現在の地域特性を維持していくものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、枕崎市街地及びその周辺の住宅地域。需要者は、枕崎市及びその周辺に地縁的選好性を有する給与所得者、個人事業主が中心である。少子高齢化や水産業・食品加工業等の地場産業の影響を受け、中心市街地の住宅地を含む当該圏域の宅地需要は低調である。市場の中心価格帯は、更地で200万円から500万円程度、土地建物一体は幅があり中心価格帯は見出し難い。
一般的要因 枕崎市の人口は減少、世帯数は微減の傾向にある。水産関連業等基幹産業の低迷から商業地、住宅地ともに需要は低調である。

林川信行氏による調査レポート

不動産鑑定士林川信行
価格23,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因駅・スーパー等に近い利便性の高い住宅地で、従来は高水準であったが人口減少等で新規需要は少なく、地価は下落している。駅の利用者は少ない。
地域要因の将来予測枕崎駅の西側に位置し、一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状の良好な住環境を維持するものと予測する。人口減少の中で、既成住宅地に対する需要は減退しており、地価水準は下落傾向で推移すると予測する
市場の特性同一需給圏は、枕崎市街地及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は市内の勤務者・居住者が殆どで、外部からの参入は見られず、枕崎市の人口・世帯減少と少子高齢化、地場産業の景気低迷等の影響により、当該地域に対する宅地の需要は弱くなっている。土地は400万円∼600万円程度、新築の戸建物件は2000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因枕崎市の人口は年々減少し、現在約2万2千人、高齢化率は36％を超えている。基幹の水産業も以前より水揚量が減少し低迷している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 31度2720531
北緯 130度2964684

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

枕崎駅(地価相場 23,700円/㎡)薩摩板敷駅(地価相場 21,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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