鹿児島県枕崎市東本町１０番(枕崎駅・薩摩板敷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
40,000円
2017年01月01日に行った鹿児島県枕崎市東本町１０番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 鹿児島県枕崎市東本町１０番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 40,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 枕崎、120m |
| 地積 | 157㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)4F |
| 利用現況 | 店舗兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 各種小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西20.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
木下登氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 木下登 |
|---|---|
| 価格 | 40,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 郊外大型店舗への顧客流出等により従来からの駅前商業地域の需要は低調であり、当該地域の地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 枕崎駅付近の従来からの商店街であるが、空き店舗が目立つ。以前に比べ商業地の需要は減退しており、暫くこの傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、枕崎市街地及びその周辺の商業地、商住混在地の存する圏域。需要者は、枕崎市に地縁的選好性を有し自ら店舗や一般事業を営む地元の個人事業者や県内法人が中心である。水産関連等の地場産業や大型商業施設への顧客流失の影響から従来からの商店街において空き店舗が目立つ等、中心商業地の需要は低調である。市場の中心価格帯は、更地で500万円∼1000万円程度、土地建物一体は幅があり中心価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 枕崎市の人口は減少、世帯数は微減の傾向にある。水産関連業等基幹産業の低迷から商業地、住宅地ともに需要は低調である。 |
林川信行氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 林川信行 |
|---|---|
| 価格 | 39,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 駅前商店街であるが、人口減少・大型店の影響などで空店舗・空地が増加している。枕崎駅の乗降客数も1日約100人と極めて少ない。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、枕崎市の中心部の旧来の商業地域であるが、駅前及び郊外の大型店に願客が流出し収益性が低下している。空店舗・空地が多く、商業地に対する需要は低下し、地価は下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は枕崎市の既成商業地域と周辺幹線街路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性をもつ法人や個人事業者である。ただし、店舗経営者の高齢化、営業不振などから供給圧力が強い一方で閉店舗や空室も見られ、大型店舗の影響や地域経済情勢、雇用情勢等から商業地の有効需要は減退している。需要の中心となる価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 枕崎市の人口は年々減少し、現在約2万2千人、高齢化率は36％を超えている。基幹の水産業も以前より水揚量が減少し低迷している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 31度2722754 北緯 130度2993543 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
枕崎駅(地価相場 23,700円/㎡)薩摩板敷駅(地価相場 21,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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