鹿児島県枕崎市泉町１１４番(枕崎駅・薩摩板敷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
19,100円
2017年01月01日に行った鹿児島県枕崎市泉町１１４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 鹿児島県枕崎市泉町１１４番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 19,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 枕崎、750m |
| 地積 | 98㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模の低層一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
木下登氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 木下登 |
|---|---|
| 価格 | 19,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 当該地域に大きな変動要因は見られない。圏域全体における住宅需要が減退しており当該地域の地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 枕崎港近くに位置する既成住宅地域で地域特性に大きな変更は無い。現在の地域性を維持していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、枕崎市街地及びその周辺の住宅地域。需要者は、枕崎市及びその周辺に地縁的選好性を有する給与所得者、個人事業主が中心である。少子高齢化や水産業・食品加工業等の地場産業の影響を受ける漁港近くの住宅地を含む当該圏域の宅地需要は低調である。市場の中心価格帯は、更地で200万円から500万円程度、土地建物一体は幅があり中心価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 枕崎市の人口は減少、世帯数は微減の傾向にある。水産関連業等基幹産業の低迷から商業地、住宅地ともに需要は低調である。 |
林川信行氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 林川信行 |
|---|---|
| 価格 | 19,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 港に近い平地の既成住宅地域。小規模な宅地が多く、鰹節の加工工場も散見される。住宅用地としの需要は弱く、地価は下落している。 |
| 地域要因の将来予測 | 枕崎駅の南東、国道の南側で小規模一般住宅に小規模な鰹節工場が散見される住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。住宅地に対する需要は減退しており、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、枕崎市街地及びその周辺の住宅地域一円である。需要者の中心は市内の居住者・勤務者がほとんどであるが、比較的水産業関係者が多い。枕崎市の人口減少と少子高齢化に加え、水産業の景気低迷等の影響により、当該地域に対する宅地の需要は弱い。小規模画地が多く、土地は200∼250万円程度、新築の戸建物件は1400∼1700万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 枕崎市の人口は年々減少し、現在約2万2千人、高齢化率は36％を超えている。基幹の水産業も以前より水揚量が減少し低迷している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 31度26786199999999 北緯 130度302068 |
参考：該当物件周辺マップ
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鹿児島県枕崎市住吉町１００番鹿児島県枕崎市折口町６２番鹿児島県枕崎市住吉町６４番鹿児島県枕崎市西鹿篭字田中４１５８番８鹿児島県枕崎市恵比須町１６番内鹿児島県枕崎市桜木町８６番鹿児島県枕崎市別府字上園３０９９番５鹿児島県枕崎市折口町１８番
参考：近隣駅の地価相場
枕崎駅(地価相場 23,700円/㎡)薩摩板敷駅(地価相場 21,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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