宮崎県宮崎市大字熊野字島山１４１１番１(運動公園駅・曽山寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


21,400円

2016年01月01日に行った宮崎県宮崎市大字熊野字島山１４１１番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,400円/㎡としました。

宮崎県宮崎市大字熊野字島山１４１１番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番宮崎県宮崎市大字熊野字島山１４１１番１
住居表示 
価格21,400円/㎡
交通施設、距離運動公園、600m
地積302㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅を主とした幹線背後の既成住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

上村芳朗氏による調査レポート

不動産鑑定士上村芳朗
価格21,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因大きな地域的変化は見られない。土地需要も回復までには至っておらず当面、下落幅は縮小傾向ながらも弱含みに推移するものと思われる。
地域要因の将来予測近隣地域は宮崎市南部郊外の幹線背後に位置する旧来からの集落地域である。空地もみられるなど熟成度は高くないが、圏域外からの流入は見られず下落幅は縮小しつつも弱含みで下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は宮崎市南部及び南西部に形成される平野部、市街化調整区域内の既存の住宅地域。地縁的選好性が強く需給動向は閉鎖的で、公法上の規制等もあって限定的な宅地供給で取引が極端に少なく、僅かにみられる取引も取引価格が定まらず中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因中央経済の景況に対する予測値は概ねにおいて好感を示しているが県内企業等の景況感は厳しく、地方への波及には今しばらく時間が必要と思われる。

傳田和之氏による調査レポート

不動産鑑定士傳田和之
価格21,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の大きな変化は見られず、土地の取引も極めて僅少である。需要も少ないため、地価は下落傾向で推移するものと考えられる。
地域要因の将来予測宮崎市南部の旧来からの集落地域である。当該地域における土地の需給・供給は共に少ない。地域要因の特段の変化はないことから、地価は県内の不動産市況と共に緩やかに下落するものと思料する。
市場の特性同一需給圏は宮崎市の南部にある、市街化調整区域内の住宅地域である。主たる需用者は同一需給圏内に生活圏を有し、または、地縁性がある者に限定されると考えられる。当該地域における供給は稀で、また、親族間等の取引も多いことから価格帯の幅は広い状況にあり、取引の中心となる価格は見いだせない状況にある。周辺に開発分譲等も見られないことから、地価は地域の経済情勢に合わせて下落傾向で推移するものと考えられる。
一般的要因金融市場は脆さを含んでいるが、地方経済にも明るさが戻りつつある。但し、人口減少や高齢化等もあり、県の不動産市場は弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生河辺・湿原・沼沢地植生,宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度8229072
北緯 131度4442032

参考：該当物件周辺マップ

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宮崎県宮崎市大字加江田字小園４７２０番宮崎県宮崎市大字熊野字今江９９５０番１宮崎県宮崎市中村東１丁目８３番宮崎県宮崎市大字柏原字土肥田７３６番宮崎県宮崎市恒久３丁目６番３宮崎県宮崎市大字小松字宅宮２０２番２

参考：近隣駅の地価相場

運動公園駅(地価相場 44,600円/㎡)曽山寺駅(地価相場 44,600円/㎡)木花駅(地価相場 43,100円/㎡)子供の国駅(地価相場 44,600円/㎡)青島駅(地価相場 21,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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