沖縄県沖縄市桃原３丁目１３８番９の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
48,100円
2017年01月01日に行った沖縄県沖縄市桃原３丁目１３８番９(沖縄県沖縄市桃原３−９−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 沖縄県沖縄市桃原３丁目１３８番９ |
| 住居表示 | 桃原３−９−２１ |
| 価格 | 48,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 美東小学校前停、近接 |
| 地積 | 121㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ小学校に近い既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西5.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
喜久里操氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 喜久里操 |
|---|---|
| 価格 | 48,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 当該地域及び周辺地域において、地域要因に変動を及ぼす事業等はなく、特に大きな変化は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は戸建住宅が多い小学校近くの熟成した住宅地域で、今後も現状の住環境を維持していくものと予測される。昨今の経済情勢、地域性を反映し、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、沖縄市内の住宅地域と判断した。需要者は、市内の居住者が中心であるが、他の市町村からの転入者も見られる。市内の住宅地域においては、宅地分譲等による良好な宅地供給が見られるため、既成住宅地域への宅地需要は相対的に弱い。土地は総額1000万∼1500万円程度の取引が中心で、新築戸建住宅の取引はあまり見受けられず、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 |
| 一般的要因 | 建設関連、個人消費等が堅調に推移し、県内景況も拡大しており、市内の不動産市況にも期待が高まる。 |
竹内優志氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 竹内優志 |
|---|---|
| 価格 | 48,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 対象標準地が属する地域のほぼ標準的画地であり、競争力の程度は中位である。当該競争力について特段の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 付近での店舗進出、国税庁西側線の開通により、利便性が高まる。地価水準は、緩やかな上昇傾向で推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 外縁的に発展してきた住宅地域で現在成熟している。建物の新築、用途変更、敷地の集約化も確認されない。その他特段の変動要因も認められず、地域は今後も現況を維持しつつ推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は沖縄市内に亘る既成住宅地域。特に桃原、古謝地区等との代替競争関係が強い。地縁的選好性が強いため、需要者は地元の居住者が中心。周辺地域での店舗の進出や道路の開設等により利便性が向上し、需要は底堅い。供給は農地からの転用が中心だが、近年は低位で推移している。土地は150㎡∼200㎡程度で、1，000万円前後。新築戸建物件はなく、中古建物込みで3，000万円程度が中心となる価格帯である。 |
| 一般的要因 | 県内景況は拡大基調が継続。低金利等の影響もあり、住環境が良好な地域を中心に市内の住宅地需要は高まっている。人口は微増傾向。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 26度332833 北緯 127度8277396 |
参考：該当物件周辺マップ
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沖縄県沖縄市字越来越来原９４番沖縄県沖縄市泡瀬２丁目７７番７沖縄県沖縄市宮里３丁目３０５番２沖縄県沖縄市照屋４丁目３０６番１沖縄県沖縄市安慶田１丁目２４７番内沖縄県沖縄市泡瀬５丁目１６２３番２沖縄県沖縄市美里１丁目３３２番５沖縄県沖縄市大里２丁目２６５番７沖縄県沖縄市泡瀬３丁目１２８番２沖縄県沖縄市住吉１丁目８８番内
参考：近隣駅の地価相場
引用
国土交通省鑑定評価書
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