沖縄県沖縄市泡瀬３丁目１２８番２の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


53,700円

2017年01月01日に行った沖縄県沖縄市泡瀬３丁目１２８番２(沖縄県沖縄市泡瀬３−２３−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を53,700円/㎡としました。

沖縄県沖縄市泡瀬３丁目１２８番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番沖縄県沖縄市泡瀬３丁目１２８番２
住居表示泡瀬３−２３−１２
価格53,700円/㎡
交通施設、距離泡瀬三区入口停、1,300m
地積197㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

仲本徹氏による調査レポート

不動産鑑定士仲本徹
価格53,000円/㎡
個別的要因 適正規模の整形地で、最有効使用との関連においても市場競争力は同程度である。個別的要因に変動はない。
地域要因 区画整理地域内の住宅地域であり、需要は増加しており地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測 低層住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持すると見込まれる。良質な住宅地の供給が増す中、利便性の優る地域の潜在的需要は根強く、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、沖縄市内の既成住宅地域及び隣接市町村の一部の圏域である。需要者の中心は当市居住者であるが、近隣市町村からの転入者も見られる。景気の拡大基調の後押しを受け、住宅需要の高まりから、小規模な分譲地や中古物件の取引が多く見られる。市場の中心価格帯は、土地200㎡で総額1，100万円程度、新築の戸建住宅で3，300万円程度、中古戸建住宅で2，300程度の取引が中心である。
一般的要因 県内景気は、好調に推移し全体的に拡大基調にある。当市の人口は増加傾向にあり、地域差はあるが不動産市場は上昇傾向にある。

竹内優志氏による調査レポート

不動産鑑定士竹内優志
価格54,300円/㎡
個別的要因対象標準地が属する地域のほぼ標準的画地であり、競争力の程度は中位である。当該競争力について特段の変動は認められない。
地域要因比屋根地区より選好性は劣るも、値頃感より需要は高まり、地価は上昇傾向へ。
地域要因の将来予測区画整然とした住宅地域として成熟。建物の建替は散見されるが概ね同一規模、同用途で、用途変更や敷地の集約化は認められない。今後も現況を維持しつつ推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は市内に亘る住宅地域。特に区画整然とした泡瀬、比屋根地区等との代替競争関係が強い。需要者は自用目的の地元の居住者が中心で、他の市町村からの転入者は一部見られる程度。市東部に位置し、住環境は比較的良好であり、需要は底堅い。一方、空地は見られるも、需要に対応した供給量は認められない。土地は200㎡前後で、1，000万円∼1，300万円、新築戸建物件は3，500万円程度が中心だが、近年水準を上回る取引も散見される。
一般的要因県内景況は拡大基調が継続。低金利等の影響もあり、住環境が良好な地域を中心に市内の住宅地需要は高まっている。人口は微増傾向。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生人工地植生
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 26度316265
北緯 127度8328785

参考：該当物件周辺マップ

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沖縄県沖縄市泡瀬２丁目７７番７沖縄県沖縄市字比屋根比屋根原１４９番沖縄県沖縄市泡瀬５丁目１６２３番２沖縄県沖縄市字桃原黒石原１３８番９沖縄県中頭郡北中城村字渡口渡口原７９番

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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