静岡県湖西市新居町新居字関門跡３３５４番４(新居町駅・鷲津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
49,800円
2017年01月01日に行った静岡県湖西市新居町新居字関門跡３３５４番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県湖西市新居町新居字関門跡３３５４番４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 49,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新居町、670m |
| 地積 | 135㎡ |
| 形状 | (1.0:4.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模店舗が建ち並ぶ既成商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北12.0m国道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
村井秀樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 村井秀樹 |
|---|---|
| 価格 | 49,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 核となる店舗がなく、大型店舗に客足が流出したため、商況は低迷。さらに代替用途である住宅需要も度重なる津波・地震報道の影響で非常に弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 格別な変動要因は見当たらず、小売店舗が建ち並ぶ店舗住宅併用地域として当分の間維持してゆくものと予測する。また地価は核となる店舗も見当たらず、需要も乏しいことから、下落基調で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は湖西市、浜松市西部の商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内に存する個人業者及び法人である。店舗、住宅等が混在する商業地域であるが、核となる店舗がなく、繁華性が劣る地域である。浜松市西部等での大型店舗出店等の影響により客足が分散し、土地需要は弱含みで推移している。代替用途である住宅需要も度重なる津波・地震報道の影響で非常に弱いため、周辺での取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 |
| 一般的要因 | 景気は回復しているものの限定的で、将来の雇用・所得・社会保障不安等による消費の抑制傾向が続き、商業収益の回復には一部を除き至っていない。 |
中村進一郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中村進一郎 |
|---|---|
| 価格 | 50,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域であるが、地域要因に変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 格別の変動要因もないことから、今後も現状を維持するものと予測する。大型商業施設等に顧客を奪われ衰退傾向にあり、地価の下落は今後も続くものと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は湖西市を中心に隣接する浜松市、豊橋市の商業地域一円。需要者は同一需給圏内の個人及び法人が中心である。小売店舗が建ち並ぶ新居関所跡近くの商業地域でるが、店舗の集積度が低く、繁華性の劣る地域であることから、土地需要は弱含みで推移している。画地規模、利用形態は多様であり価格帯に幅があることから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 |
| 一般的要因 | 人口減少、個人消費の伸び悩み、大型商業施設への顧客流出等の理由から既存商業地の商況は低迷している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：津波 | 推定津波浸水域(安政元年(1854)12月23日 安政東海地震津波) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度6937308 北緯 137度560046 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
新居町駅(地価相場 52,750円/㎡)鷲津駅(地価相場 52,750円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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