長野県飯山市大字野坂田字家前５６８番１(北飯山駅・飯山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


12,100円

2017年01月01日に行った長野県飯山市大字野坂田字家前５６８番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を12,100円/㎡としました。

長野県飯山市大字野坂田字家前５６８番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県飯山市大字野坂田字家前５６８番１
住居表示 
価格12,100円/㎡
交通施設、距離飯山、3,100m
地積457㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅と一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南4.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

畔上豊氏による調査レポート

不動産鑑定士畔上豊
価格12,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因北陸新幹線新駅開業の影響はない地域で、近隣の市の分譲住宅地は値下げにもかかわらず売れ残りが多く見られ、不動産市況は低迷している。
地域要因の将来予測地域に開発計画等もなく、今後も大きな変化はなく推移するものと予測する。人口減少や高齢化が進み、中心部から比べ利便性が劣るため、地価は下落が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、野坂田、木島地区を中心に主に当市中心部周辺に位置する住宅地域。需要者は市内居住者で、特に地元地縁者が中心と考えられる。北陸新幹線延伸開業による影響はほとんどない地域で、周辺で新規開発等は見られず、市で分譲している木島地区の住宅団地は、当初から値下げしても売れ残る等市況は低調である。市場の中心となる土地の価格帯は500万円∼700万円程度、新築戸建住宅は1800万円前後である。
一般的要因県内の市で人口が最も少なく、人口減少率は県平均よりかなり高い。また高齢化率も高い。

齋藤隆氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤隆
価格12,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因過去何度かの水害のため住宅地としての選好度は低い。西方約600mの市土地開発公社上新田住宅地分譲は依然十数区画の売残りを抱えている。
地域要因の将来予測千曲川東岸の農家集落地域であり、農家住宅を主に一般住宅も混在している。西方では以前より市土地開発公社の宅地分譲が行われている。地域要因に特段の変動はなく現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は飯山市郊外及び隣接市町村の住宅地域である。需要者は隣接市町村を含む地縁関係者が主となる。北陸新幹線飯山駅開業も不動産市場への影響は駅周辺に限定的であり郊外部への波及効果は見られない。また、周辺地域は西の千曲川と東の樽川に挟まれた低地であり過去に水害があったため住宅地としての選好度は低い。市郊外部の中心価格帯は100坪300万円前後、500万円程度が上限である。なお、建て売りは見られない。
一般的要因人口減少、高齢化が進展している。北陸新幹線飯山駅開業を機に市は観光振興、移住促進等に注力しているが現在のところ目立った効果は見られない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度8517445
北緯 138度3654952

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北飯山駅(地価相場 23,400円/㎡)飯山駅(地価相場 23,400円/㎡)信濃平駅(地価相場 23,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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