長野県飯山市大字飯山字本町１１７３番１(飯山駅・北飯山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


30,000円

2017年01月01日に行った長野県飯山市大字飯山字本町１１７３番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,000円/㎡としました。

長野県飯山市大字飯山字本町１１７３番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県飯山市大字飯山字本町１１７３番１
住居表示 
価格30,000円/㎡
交通施設、距離飯山、1,100m
地積393㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗等が建ち並ぶ中心的商業地域
前面道路の状況東16.0m市道
その他の接面道路北側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

赤羽根資裕氏による調査レポート

不動産鑑定士赤羽根資裕
価格30,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域に変動要因は認められない。引き続き歩行者通行量等の繁華性は極めて低く商況は不振である。
地域要因の将来予測郊外路線商業地域あるいは新幹線飯山駅前にて店舗出店が見られ、飯山駅周辺の区画整理事業効果が定着し、競争関係の中でも競争力が劣る地域として本地域に需要の顕在化は期待できず、地価は継続下落。
市場の特性同一需給圏は、飯山市中心市街地あるいはこれに準ずる位置にある既成商業地域であるが、周辺市町村熟成商業地域とも関連が認められる。需要者は、衰退地域動向を受けて地元事業者・中小法人が中心となる。郊外路線商業地域に加え、新幹線新駅周辺への消費流出もあり、需要動向は低調である。需要水準の総額に関しては、収益確保が困難な商業地域として、需要が顕在化しにくく、取引が殆ど行われない状況にあるため、中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因静間地区幹線道路沿い地域の活況と飯山駅前地域の整備の進捗に対し、既存商業地域の空洞化には、全く歯止めがかかっていない。

齋藤隆氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤隆
価格29,900円/㎡
個別的要因間口が狭く奥行が長い中心商店街の標準的な形状から住宅地としての需要も期待し難く市場性は低下している。なお、側道の効用増は認められない。
地域要因本町商店街を中心とする既成商業地域は商圏内人口の減少に加え、静間地区の沿道型大型店、駅前の新設大型店等への顧客流出により空洞化が著しい。
地域要因の将来予測商圏内の人口減少・高齢化の進展、静間地区国道沿い及び新幹線飯山駅前の大型店等への顧客流出が進み、対象標準地が存する本町商店街等旧来の中心商業地域は衰退傾向が著しく、地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は飯山市及び北信地域一帯の商業地域である。需要者は地元事業者と考えられるが、商圏人口の減少、駅前及び郊外型大型店、更には長野市等への顧客流出が進み、既存の中心商店街は空洞化が著しく新たに進出する事業者は限定的である。また、画地形状等から住居系の需要も期待し難い。商業地の取引自体が少なく、売物件の市場滞留期間は長期化しており、市場の中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因人口減少、高齢化が進展している。北陸新幹線飯山駅開業を機に市は観光振興、移住促進等に注力しているが現在のところ目立った効果は見られない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度8522693
北緯 138度3621372

参考：該当物件周辺マップ

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長野県飯山市大字飯山字立石３０８番４長野県飯山市大字飯山字元宮１８８２番２外長野県飯山市大字野坂田字家前５６８番１長野県飯山市大字飯山字田町２９６０番７外香川県綾歌郡飯山町下法軍寺字岡７２番２香川県綾歌郡飯山町東坂元字本谷３５８０番１４香川県綾歌郡飯山町川原字新開８１９番２長野県飯山市大字飯山字愛宕町３０３２番長野県飯山市大字木島字宮ノ前９２４番４外１筆長野県飯山市大字静間字久根下１９６１番２外

参考：近隣駅の地価相場

飯山駅(地価相場 23,400円/㎡)北飯山駅(地価相場 23,400円/㎡)信濃平駅(地価相場 23,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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