東京都新宿区三栄町１５番６(曙橋駅・四谷三丁目駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


684,000円

2017年01月01日に行った東京都新宿区三栄町１５番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を684,000円/㎡としました。

東京都新宿区三栄町１５番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都新宿区三栄町１５番６
住居表示 
価格684,000円/㎡
交通施設、距離四ツ谷、550m
地積236㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北東3.1m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齊藤滋氏による調査レポート

不動産鑑定士齊藤滋
価格684,000円/㎡
個別的要因北東側道路に接道するほかは個別的要因に特に変動は見られない。
地域要因中央線より徒歩圏に位置する住宅地である。利便性の高い都心の住宅地として熟成しており需要は根強い。
地域要因の将来予測当該地域は低層住宅地域として熟成している。地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は主として外堀通り西側に所在する新宿区内のJR山手線内側の地域のほか隣接する周辺区内の都心への接近性に優れる住宅地域である。需要者の中心は新宿区内及びその周辺地域に居住していた買替え取得者層であり、同一需給圏外からの転入者も見られる。新宿区内の都心への接近性に優れる既成住宅地に対する需要は根強く、各種政策効果による景気の回復に伴い需要は強含みである。土地1㎡あたり70万円台が需要の中心となっている。
一般的要因景気は一部に改善の遅れも見られるが緩やかな回復基調が続いている。雇用・所得環境の改善のなかで各種政策効果等により景気回復が期待される。

杉浦公庸氏による調査レポート

不動産鑑定士杉浦公庸
価格683,000円/㎡
個別的要因駅に近い住宅地で、戸建住宅用地、共同住宅用地等としての需要が存在する。特段な個別的要因の変動はない。
地域要因熟成した都心の住宅地域としての地域要因に変化は見られず、地価は上昇傾向が続き、需給関係は堅調である。
地域要因の将来予測戸建住宅、アパート等が混在する普通住宅地域として、環境に特段の変化が生じる事情は認められず、今後とも同様に推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は新宿区東部一帯の地下鉄線各駅が徒歩圏内の住宅地域である。需要者は区内に地縁性を有する個人の買替や二次取得が需要の中心であり、規模が大きい場合は開発分譲を計画する不動産業者等となる。戸建住宅の供給は小規模なものが多くなってきているが、土地は5千万円から7千万円程度、新築戸建は6千万円以上、1億円未満が需要の中心である。最近は地価の上昇傾向とは逆に、地積は小さくなる傾向にある。
一般的要因不動産市場は、一般経済状況の景気回復・デフレ脱却傾向に加え、大幅な金融緩和政策の継続等を受け、都心部の地価は上昇傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度689058
北緯 139度7262056

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

曙橋駅(地価相場 780,000円/㎡)四谷三丁目駅(地価相場 780,000円/㎡)四ツ谷駅(地価相場 1,400,500円/㎡)市ケ谷駅(地価相場 1,360,000円/㎡)信濃町駅(地価相場 1,730,000円/㎡)牛込柳町駅(地価相場 705,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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