東京都新宿区市谷左内町２２番(市ケ谷駅・四ツ谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


921,000円

2017年01月01日に行った東京都新宿区市谷左内町２２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を921,000円/㎡としました。

東京都新宿区市谷左内町２２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都新宿区市谷左内町２２番
住居表示 
価格921,000円/㎡
交通施設、距離市ケ谷、330m
地積290㎡
形状台形(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4FB1
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況共同住宅、事務所ビル等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佳代氏による調査レポート

不動産鑑定士佳代
価格921,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動要因は特にない。代替競争関係にある不動産と比較した競争力は普通である。
地域要因一般住宅や中層共同住宅の他、店舗や事務所等が混在する地域で、交通利便性の高い都心の住宅地域であり、地価水準は上昇基調が継続している。
地域要因の将来予測市ケ谷駅徒歩圏の高台の住宅地で、戸建住宅や中層の共同住宅の他、店舗や事務所が混在する地域である。地域要因に変化を及ぼす要因は特になく、今後も当面は現状を維持して推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏を区内のJR中央・総武緩行線「市ヶ谷」駅周辺を中心に、都営大江戸線並びに東京メトロ東西線の最寄駅より徒歩圏の、品等の比較的優れた住宅地域と判定した。主たる需要者は、自己居住用を目的とした地縁性のある富裕層が中心となるが、賃貸需要も安定した地域で、相応の規模があれば投資目的の個人投資家も考えられる。居住用を中心として需要は底堅い地域である。当該地域の地価水準は標準的な画地で坪310∼330万円程度である。
一般的要因金融緩和等、各種政策効果により、景気は緩やかな回復基調が継続している。都心部の高度商業地を中心に不動産価格は上昇基調が継続している。

澤井俊樹氏による調査レポート

不動産鑑定士澤井俊樹
価格921,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因都心立地の利便性の高い住宅地域である。用途多様性もみられ、安定した地域選好性から地価動向は堅調推移している。
地域要因の将来予測外堀通り北側背後の高台にある良好な住環境及び利便性を有する住宅地域として熟成しており、今後とも概ね現状維持にて推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、主に新宿区内における牛込地区の居住環境等に優る準優良住宅地域ほかである。主なる需要者層は、地縁性を有する富裕層のほか、収益物件投資に係る不動産業者、投資家等が想定される。画地規模が比較的大きな物件もみられる住宅地域であり、利便性に優るほか用途多様性もみられ、安定した地域選好性を有している。地価動向は堅調推移している。需給の中心となる土地取引の価格帯は1㎡当たり90万∼98万円程度と把握される。
一般的要因企業収益は堅調及び雇用、所得環境の改善継続等から景気は緩やかな回復基調にある。良好な資金調達環境等から全般的に不動産市況は堅調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度693605
北緯 139度7344881

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

市ケ谷駅(地価相場 1,360,000円/㎡)四ツ谷駅(地価相場 1,400,500円/㎡)曙橋駅(地価相場 780,000円/㎡)牛込柳町駅(地価相場 705,500円/㎡)麹町駅(地価相場 2,810,000円/㎡)半蔵門駅(地価相場 2,745,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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