長野県安曇野市豊科４８４９番３外(豊科駅・南豊科駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,500円

2017年01月01日に行った長野県安曇野市豊科４８４９番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,500円/㎡としました。

長野県安曇野市豊科４８４９番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県安曇野市豊科４８４９番３外
住居表示 
価格43,500円/㎡
交通施設、距離豊科、210m
地積124㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況北西15.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮原一繁氏による調査レポート

不動産鑑定士宮原一繁
価格43,500円/㎡
個別的要因道路・画地規模は標準的で、地域内での変化はない。
地域要因商圏の変化による顧客流出で、旧来型の商業地域は衰退傾向にあり、商業地の需要は弱い。
地域要因の将来予測 豊科駅前の商業地域であるが、地域経済等の変化に対応が遅れており、他の地域と同様に駅前商店街として衰退している。新規出店等の動きも鈍く、地価は横ばいで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は安曇野市内一円と把握した。中でも豊科駅を中心とする市街地内の既存商業地域および住商混在地域は代替競争の関係が密接である。需要者は地元の小規模法人や個人事業者が中心であるが、店舗の郊外化または大型化に移行する中で、駅前や既存の中心商業地域が経済の変化に対応できず衰退する一方で、加えて景気低迷の影響等を受け商業地需要は低調である。そのため、取引の中心となる土地の価格帯の把握は困難となっている。
一般的要因アベノミクスによる景気回復の影響は、地域経済において弱い。不動産市場は緩慢である。

茅野武弘氏による調査レポート

不動産鑑定士茅野武弘
価格43,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因客足が複合型商業施設の安曇野スワンガーデンを始め郊外型大規模店舗へ集中しており、当該地域の購買力は低下傾向にあり、地価は弱含み。
地域要因の将来予測郊外型大規模店舗に客足が奪われており、既存の小規模小売店を主体とする当該地域は衰退化傾向にある。商圏の変化等により、今後も地価は下落傾向を続けるものと予測する。
市場の特性①同一需給圏は豊科駅を中心とする商業地域。②需要者の中心は地元の法人・個人事業者等が過半。③需給動向は経営者の高齢化、営業不振から潜在的宅地供給はあるものの市場に出ることは殆どなく、郊外量販店への客足流出に加えて、新規需要も限られる状況から取引は稀である。④取引価格は業種、個別事情に左右され、需給の中心となる価格帯は見出し難い。                                               
一般的要因緩やかな景気回復傾向の影響から地価も改善傾向にあるが、総じて二極化が鮮明になりつつある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3006596
北緯 137度904754

参考：該当物件周辺マップ

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長野県南安曇郡豊科町大字豊科１５８４番２長野県南安曇郡豊科町大字豊科５９２３番１長野県南安曇郡豊科町大字豊科４８７１番１長野県東筑摩郡明科町大字七貴字花見田５８４２番２外長野県南安曇郡堀金村大字烏川４８０９番１外長野県南安曇郡豊科町大字豊科５８６７番長野県東筑摩郡明科町大字中川手３９３０番１長野県南安曇郡豊科町大字豊科４２４６番７長野県南安曇郡豊科町大字豊科４４１４番４外１筆長野県南安曇郡豊科町大字豊科４４７６番７長野県南安曇郡豊科町大字豊科５５８６番２７長野県安曇野市豊科５５８６番２７長野県安曇野市豊科４２４６番７長野県安曇野市豊科４４７６番７

参考：近隣駅の地価相場

豊科駅(地価相場 41,000円/㎡)南豊科駅(地価相場 41,000円/㎡)柏矢町駅(地価相場 34,900円/㎡)中萱駅(地価相場 30,000円/㎡)田沢駅(地価相場 25,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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