長野県安曇野市明科中川手３７６０番５外(明科駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


29,400円

2017年01月01日に行った長野県安曇野市明科中川手３７６０番５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,400円/㎡としました。

長野県安曇野市明科中川手３７６０番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県安曇野市明科中川手３７６０番５外
住居表示 
価格29,400円/㎡
交通施設、距離明科、100m
地積331㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗、住宅兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗が建ち並ぶ明科駅に近い商業地域
前面道路の状況北西10.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮坂祐里氏による調査レポート

不動産鑑定士宮坂祐里
価格29,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別の変動は見られない。
地域要因の将来予測明科駅に近い国道沿線の小売店舗街。経営者の高齢化と郊外ロードサイド大型店への商圏移行で駅前商店街は衰退傾向にある。今後も当面は現状推移で、需給は弱含みの状況が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、安曇野市及び周辺町村の商業地域又は混在地域。需要者の中心は、地元を主とする個人事業者又は中小事業者等であるが、住宅地への転換目的の個人も想定可能である。商況の低迷、事業者の高齢化等から潜在的供給はあるが、住宅地としての利用可能性等から市場に出ることは少ない。一方、新規出店はほとんど見られず需要も低調で需給は弱含み。需要の中心となる価格帯は、取引規模、用途、取引事情等個別性が強いため一定の水準は見出し難い。
一般的要因安曇野市の人口は微減傾向で、地域による二極化が鮮明になっている。明科地区は人口減少、高齢化が進み、地域経済が低迷している。

茅野武弘氏による調査レポート

不動産鑑定士茅野武弘
価格29,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外型店舗への顧客流出、駅前商店街等旧来型の商業地域は衰退傾向にあり、需要は減退している。
地域要因の将来予測 明科駅に近接する国道沿いの商業地域であるが、顧客は郊外の大型店に流出して地域は衰退傾向が続いている。新規開発等の計画は見られず、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性①同一需給圏は安曇野市内の既存商業地域及び住商混在地域と判定した。②需要者は地元の小規模法人や個人事業者が中心であるが、市内商業地の郊外化・分散化が進行して旧来型の中心市街地域が衰退する中で、さらに景気低迷の影響を受けて経済全般にわたり下り基調である。③④不動産取引および需要は極めて低調であり、取引の中心となる土地の価格帯の把握は困難である。
一般的要因緩やかな景気回復傾向の影響から地価も改善傾向にあるが、総じて二極化が鮮明になりつつある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3557454
北緯 137度9287312

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

長野県東筑摩郡明科町大字中川手４１３８番１０長野県東筑摩郡明科町大字中川手３７６０番５長野県東筑摩郡明科町大字中川手３１７０番１長野県東筑摩郡明科町大字七貫９０４５番５長野県東筑摩郡明科町大字中川手６８１８番２５長野県安曇野市明科中川手４１３８番１０長野県安曇野市明科七貴５８４２番２外長野県安曇野市明科中川手３１７０番１

参考：近隣駅の地価相場

明科駅(地価相場 25,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード