長野県安曇野市明科中川手４１３８番１０(明科駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


25,000円

2017年01月01日に行った長野県安曇野市明科中川手４１３８番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,000円/㎡としました。

長野県安曇野市明科中川手４１３８番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県安曇野市明科中川手４１３８番１０
住居表示 
価格25,000円/㎡
交通施設、距離明科、400m
地積301㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮坂祐里氏による調査レポート

不動産鑑定士宮坂祐里
価格24,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別の変動は見られない。
地域要因の将来予測明科駅に近く明科地区の中では利便性に優る住宅地域で、当面は現状にて推移するものと思われる。人口減少、地域経済の低迷から、宅地需給は今後も弱含みの状況が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は安曇野市内の住宅地域であるが、特に強い代替性が認められるのは明科地区中心市街地内及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は安曇野市及び周辺市町村居住の一次取得者であるが、外部からの流入は少ない。平地が少ない地域で分譲地等供給は少ないが、安曇野市内の他地域に需要が流出傾向にあり需給は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地700万円前後、新築戸建物件では2，800万円程度が標準的。
一般的要因安曇野市の人口は微減傾向で、地域による二極化が鮮明になっている。明科地区は人口減少、高齢化が進み、地域経済が低迷している。

茅野武弘氏による調査レポート

不動産鑑定士茅野武弘
価格25,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特別な地域要因はない。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心とする既存住宅地域で特別な地域変動要因は無いので現状を維持していくものと予測する。需給共に弱含みであることと高齢化と人口減少との相関関係から地価は当面弱含みで推移すると予測する。
市場の特性①同一需給圏は市内明科地区を初めとする既存住宅地域全般と判定した。②需要者は新興住宅が殆どであるが近隣縁故者を中心に市内第一次取得者。③需給動向は、利便性が劣る地域であるため供給は一定数あるものの需要は弱含み動向。④市場で中心となる価格帯としては土地が70∼80坪で600∼800万円台が最多価格帯、建物付の新築分譲で総額2000万円台後半∼3000万円台前半。
一般的要因緩やかな景気回復傾向の影響から地価も改善傾向にあるが、総じて二極化が鮮明になりつつある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3566593
北緯 137度932142

参考：該当物件周辺マップ

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長野県東筑摩郡明科町大字中川手４１３８番１０長野県東筑摩郡明科町大字中川手３７６０番５長野県東筑摩郡明科町大字中川手３１７０番１長野県東筑摩郡明科町大字七貫９０４５番５長野県東筑摩郡明科町大字中川手６８１８番２５長野県安曇野市明科七貴５８４２番２外長野県安曇野市明科中川手３７６０番５長野県安曇野市明科中川手３１７０番１

参考：近隣駅の地価相場

明科駅(地価相場 25,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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