埼玉県川越市大字古谷上字沼端２０４１番１(南古谷駅・川越駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


31,600円

2017年01月01日に行った埼玉県川越市大字古谷上字沼端２０４１番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,600円/㎡としました。

埼玉県川越市大字古谷上字沼端２０４１番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県川越市大字古谷上字沼端２０４１番１
住居表示 
価格31,600円/㎡
交通施設、距離南古谷、2,400m
地積1,036㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅のほか一般住宅も見られる住宅地域
前面道路の状況西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

中野拓氏による調査レポート

不動産鑑定士中野拓
価格31,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅が多い郊外の利便性に劣る農家集落地域に所在し、地域要因にほとんど変化はない。需要に乏しく、地価は依然として弱含みの商状にある。
市場の特性同一需給圏は川越市及び隣接市町村の各駅から徒歩圏外の農家住宅や農地が見られる郊外等、市街地外縁部一帯の広域的な地域と把握した。主たる需要者は川越市や近隣の市町村に地縁を有する個人であると思料される。市街化調整区域内の宅地開発規制が強化されて以降、開発業者や不動産業者が介在する対象標準地規模の不動産取引が減少しているため、取引の中心価格帯の把握は困難であるが、地価の二極化の負の影響を受けて下落傾向が持続している。
一般的要因円安傾向の市場環境下で輸出は好調を維持しているが、国内の景気回復はやや停滞気味であり、不動産市場には二極化の傾向が顕著に見られる。

堀口剛氏による調査レポート

不動産鑑定士堀口剛
価格31,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は見られない。
地域要因市街化調整区域内での新規の建売住宅は増加傾向にあるが、周辺の地域整備に今一歩の感があるため、地価は若干の下落基調を示した。
市場の特性同一需給圏は東武東上線、西武新宿線、JR川越線で、概ね川越市・鶴ヶ島市の市街化調整区域内の住宅地域の圏域。需要者の中心は同一需給圏の内、一部他市からの需要も見られるが、川越市内の限定された居住者が殆どを占める。農家集落的な要因を色濃く残す当該地域の標準的地積は1，000㎡程度と広いため、新規供給の価格水準は形成されがたく、また各種利便性等にて劣る当該地域への需要程度も低いものと判断できる。
一般的要因景気は回復傾向を示しているが、一部の中小企業では将来の経営に陰りを感じており、消費の伸び悩みと共に不動産市場にも停滞化状態が見られる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9217148
北緯 139度5216958

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県川越市大字鴨田字中居田町５９６番１埼玉県川越市大字並木字中田２４１番１９外埼玉県川越市大字並木字南田８８７番５埼玉県川越市大字吉田字堤内６４１番８

参考：近隣駅の地価相場

南古谷駅(地価相場 154,000円/㎡)川越駅(地価相場 188,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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