青森県青森市大字幸畑字谷脇１２０番７(東青森駅・筒井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


14,300円

2016年01月01日に行った青森県青森市大字幸畑字谷脇１２０番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を14,300円/㎡としました。

青森県青森市大字幸畑字谷脇１２０番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番青森県青森市大字幸畑字谷脇１２０番７
住居表示 
価格14,300円/㎡
交通施設、距離東青森、2,300m
地積264㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模農家住宅の中に一般住宅等が混在する地域
前面道路の状況北西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

久保田新氏による調査レポート

不動産鑑定士久保田新
価格14,300円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 中心部から遠く、居住の快適性、生活上の利便性が見劣りする地域で、有効需要に乏しく、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測 青森市南東方郊外の旧農家集落地域であるが、地域内に格別の変動要因はなく現状維持で推移、地価水準は有効需要の減退で下降傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、青森市内の市街化調整区域又は都市計画区域外に存する住宅地域である。需要者の属性は圏内に地縁を有する農業従事者や兼業農家の分離世帯が中心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。農家経済の長期低迷及び標準住宅地の値頃感から農家住宅地に対する需要は減退傾向が続いている。地縁的選好性が強い農家住宅地域であるため土地取引は少なく、取引規模、取引価格もまちまちで需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因 個人消費、雇用情勢とも緩やかな改善傾向にあり、県内の景気は持ち直しているが、利便性の劣る住宅地需要は引き続き弱含み傾向にある。

島根幹夫氏による調査レポート

不動産鑑定士島根幹夫
価格14,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当近隣地域に対する有効需要は、高齢化、若年層の流出から弱く、地価は下降傾向を示している。
地域要因の将来予測農家住宅地域であり、当近隣地域に地縁・血縁関係を有する者が主な需要者であるが、若年層の流出から、当近隣地域に対する有効需要は少なく、地価は下降傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は青森市の市街化調整区域及び都市計画区域外の農家住宅地域全域。需要者は、世帯分離した世帯（いわゆる分家）が大部分であり、同一需給圏外からの需要者は極めて少ない。地元経済には明るい兆しが見られるものの、農家経済の不振並びに農家住宅地域である地域的特性から、転出、転入の動きは少なく、需給は弱い。取引される価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因平成27年の水稲の単収は、対前年比＋2．7％であるものの、農家経済は依然として厳しい状況が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度79365629999999
北緯 140度7878233

参考：該当物件周辺マップ

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青森県青森市大字幸畑字阿部野１６３番１９６青森県青森市大字筒井字八ツ橋２６５番１ほか１筆青森県青森市大字大矢沢字里見７０４番青森県青森市大字戸山字赤坂３７番１外青森県青森市大字新城字平岡１６０番１１７６青森県青森市幸畑３丁目５８４番青森県青森市大字田屋敷字下り松２７番４３青森県青森市南佃１丁目２５番４外

参考：近隣駅の地価相場

東青森駅(地価相場 41,300円/㎡)筒井駅(地価相場 43,500円/㎡)小柳駅(地価相場 40,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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