青森県青森市月見野１丁目２９９番１７６(東青森駅・小柳駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


23,400円

2016年01月01日に行った青森県青森市月見野１丁目２９９番１７６(青森県青森市月見野１−２０−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,400円/㎡としました。

青森県青森市月見野１丁目２９９番１７６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番青森県青森市月見野１丁目２９９番１７６
住居表示月見野１−２０−１７
価格23,400円/㎡
交通施設、距離東青森、3,600m
地積274㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南西6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

青田淳一氏による調査レポート

不動産鑑定士青田淳一
価格23,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因熟成した住宅団地であるが、中心部から遠距離で生活利便性が劣り、住宅需要の減退等を背景にして、地価は弱含みに推移している。
地域要因の将来予測青森市郊外の熟成した住宅団地であるが、青森市郊外の住宅需要の低迷等を背景とし、生活利便性も劣る郊外の住宅地域であることから、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は青森市郊外の住宅地域。需要者は青森市内に居住する30∼40歳代を中心とする民間会社員、公務員等の一次取得者が中心で、市外からの転入は少ない。青森市内では、土地区画整理による住宅地の新規供給の外、人口減少もあり、郊外の住宅地については需要が低迷している。取引の中心物件は、更地であれば画地規模250∼300㎡、総額が600∼700万円程度の土地、建売であれば土地建物で2000万円台前半が中心価格帯である。
一般的要因青森市の人口減少、高齢化の進展等により、景気回復のきざしもみられるが、一部を除き地価の下落傾向は継続している。

佐藤俊彦氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤俊彦
価格23,300円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 郊外の住宅団地であるが、一般的要因に記載している理由で、需要は一時より持ち直している。
地域要因の将来予測 郊外の住宅団地として、当分の間、現状の儘推移するものと予測される。住宅地の地価は下落傾向で推移してきたが、底値に近づいているため、下落幅は縮小傾向で推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、青森市郊外の一般住宅地域。需要者の中心は、青森市に居住する一次取得者が殆どである。景気は、持ち直しており、住宅投資も緩やかに持ち直しており、住宅地の需要は一時より持ち直している。土地の規模は160∼240㎡程度で、価格は400∼700万円程度が需要の中心である。
一般的要因 景気は持ち直しており、住宅投資も緩やかに持ち直しており、住宅地の需要は一時より持ち直している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度7942791
北緯 140度8036968

参考：該当物件周辺マップ

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青森県青森市大字幸畑字阿部野１６３番１９６青森県青森市大字安田字近野２５５番２９青森県青森市大字戸山字赤坂３７番１外青森県青森市大字田屋敷字下り松２７番４３

参考：近隣駅の地価相場

東青森駅(地価相場 41,300円/㎡)小柳駅(地価相場 40,100円/㎡)筒井駅(地価相場 43,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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