静岡県浜松市西区神ケ谷町字東４４２１番(高塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


37,000円

2017年01月01日に行った静岡県浜松市西区神ケ谷町字東４４２１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,000円/㎡としました。

静岡県浜松市西区神ケ谷町字東４４２１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市西区神ケ谷町字東４４２１番
住居表示 
価格37,000円/㎡
交通施設、距離浜松、7,200m
地積249㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

冨田稲子氏による調査レポート

不動産鑑定士冨田稲子
価格37,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因集落内の住宅地で、地縁性の需要に限定されるが、少ないながら安定した需要がみられる。
地域要因の将来予測市街化調整区域にある集落地域で、特別な要因もないので現状で推移すると予測する。海岸部から離れた高台に位置するため、地縁性の需要が中心ではあるが安定してきている。価格は概ね横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR浜松駅西方から北西方の郊外に位置する住宅地域。圏内には古くからの集落地域のほか、大規模な住宅団地も散在している。需要者は当該地域に地縁性のある一次取得者が中心である。近隣地域は集落地域で外部からの転入者はほとんどないが、高台にあるため、需要は安定してきている。土地は総額で1000万円程度までが需要の中心である。新築の建売りはほとんど見られない。
一般的要因円安傾向もあり、輸出関連企業を中心に緩やかに景気回復の動きがみられる。求人倍率も上昇し、雇用情勢は改善している。

長島和芳氏による調査レポート

不動産鑑定士長島和芳
価格37,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因集落的住宅地域で需要は限定的であるが、高台に位置し、供給も少ないことから、地価はほぼ横ばいで推移している。
地域要因の将来予測佐鳴湖西方に位置する既成の調区内住宅地域で、特別な変動要因も見られず、当面は現状のまま推移すると思料する。地価は今後の景気動向にもよるが、基本的にはほぼ横ばい傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR浜松駅の西方から北西方にかけての郊外部に位置する住宅地域である。集落的色彩を有する住宅地のため需要者の中心は地縁的選好性を有する個人が中心である。外部からの転入は少ないが、高台に位置し、供給が少ないこともあって地価は安定的に推移している。土地は1000万円前後、新築の戸建物件はほとんど見られないが、概ね2500万円程度が需要の中心となる価格帯と思われる。
一般的要因雇用所得環境が改善する中、低金利を背景に住宅投資は緩やかに回復しているが、利便性や自然災害リスク等により需要の強弱が明確になっている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,畑
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7218027
北緯 137度6775717

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

静岡県浜松市西区神ケ谷町字東４４２１番静岡県浜松市西区大平台４丁目１１０番１４静岡県浜松市中区富塚町字石田１２９９番３４静岡県浜松市中区富塚町字源十西２４８８番１４外静岡県浜松市中区富塚町字地ゾウ平１３０番４１静岡県浜松市中区富塚町字狸谷２９６１番３０静岡県浜松市中区住吉５丁目７１４番８

参考：近隣駅の地価相場

高塚駅(地価相場 87,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード