栃木県佐野市中町字堀ノ内８６８番２外(葛生駅・多田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


10,900円

2016年01月01日に行った栃木県佐野市中町字堀ノ内８６８番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を10,900円/㎡としました。

栃木県佐野市中町字堀ノ内８６８番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番栃木県佐野市中町字堀ノ内８６８番２外
住居表示 
価格10,900円/㎡
交通施設、距離葛生、1,600m
地積297㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅のほかに一般住宅等が見られる住宅地域
前面道路の状況北4.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

池末宏行氏による調査レポート

不動産鑑定士池末宏行
価格10,900円/㎡
個別的要因代替・競争等の関係にある不動産と比較した優劣及び競争力の程度は普通であり、変動は認められない。
地域要因旧葛生町に存する農家集落で、地域要因の変化は少ない。需要が低調であることから地価は下落傾向である。
地域要因の将来予測当該地域は調整区域内の集落地域であり、地域要因の変動は少なく、今後も現状を維持するものと予想される。需要が低調であることから、地価水準は横ばいからやや下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は佐野市を中心に周辺市町の市街化調整区域の住宅地域。需要者の中心は当該地域に地縁的選好性を有する者であり、他市町及び市内の他の地区からの需要は少ない。市街化調整区域であるため、宅地供給自体も少なく、上述の通り需要も限定的なため取引件数は少ない。また、取引される土地の規模も一定ではなく、総額での把握は困難であるが、地価水準としては1㎡当たり1．0∼1．2万円程度が需要の中心と見られる。
一般的要因基調的には回復傾向にあるものの、地方圏への影響は限定的である。人口は1年間で▲0．7％、高齢化率は＋2．7％である。

富田晃司氏による調査レポート

不動産鑑定士富田晃司
価格10,900円/㎡
個別的要因地域の標準的な画地であり、個別的要因の変動は認められない。
地域要因合併前の旧葛生町に存する、葛生南小学校近くの農村集落で、目立った開発はほとんどなく、地縁的選考性が強い。価格水準は低位で安定している。
地域要因の将来予測農家集落地域で、地域的に安定的に戸建住宅を中心とした住宅地としての利用が維持されるものと予測する。地価水準は弱含み傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、佐野市及びその周辺の市町の住宅地域等。需要者の中心は市内の居住者及び隣接市町が大部分を占め、外部からの需要は少ない。需給動向は、旧葛生町地区の調整区域内であり、地縁的選好性のある者が土地を求める場合が多い。調区内の土地を求める人は減っており、土地取引の傾向を一律に述べることは困難である。需要の中心は、土地で300∼800万円、新築の戸建物件で1800∼2500万円程度の物件である。
一般的要因佐野市郊外では、宅地供給が比較的多く見られ、下落傾向は継続しているが、下落率は縮小傾向にある。旧郡部地区では、少子高齢化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3887995
北緯 139度6066045

参考：該当物件周辺マップ

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栃木県佐野市犬伏下町字宿南１８１２番２栃木県安蘇郡田沼町大字多田字翠町１０７７番栃木県佐野市富岡町字富岡１４７３番２栃木県安蘇郡葛生町富士見町字大沢１９８番５外１筆栃木県佐野市葛生東１丁目字才神６２７番５栃木県佐野市富士見町字森２２７番１栃木県佐野市中町字堀ノ内８６８番２外栃木県佐野市葛生西１丁目字本町２７６８番栃木県佐野市中町字堀ノ内８６８番２外栃木県佐野市富士見町字森２２７番１

参考：近隣駅の地価相場

葛生駅(地価相場 20,450円/㎡)多田駅(地価相場 19,400円/㎡)田沼駅(地価相場 27,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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