新潟県魚沼市井口新田字下原２２０番２(小出駅・藪神駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,700円

2017年01月01日に行った新潟県魚沼市井口新田字下原２２０番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,700円/㎡としました。

新潟県魚沼市井口新田字下原２２０番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県魚沼市井口新田字下原２２０番２
住居表示 
価格23,700円/㎡
交通施設、距離小出、1,800m
地積236㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅等が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙橋保氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋保
価格23,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因値頃感のある分譲地に需要が流れるなか、街路条件や環境条件が見劣りする地域では、相対的に需要が低迷している。
地域要因の将来予測今後も地域要因に変動はないものと思料する。魚沼市の中心市街地に位置し、国道17号や小学校に近い住宅地域であるが、多雪地域では幅員の狭い地域は不人気で、選好性が弱く、地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧湯之谷村と旧小出町の市街地とその周辺の住宅地域である。需要者の中心は当市の居住者が大部分を占めている。民間によるミニ開発等も散見されるエリアであるが、地域経済の不振が続き、人口の減少、少子化の進行もあり、需要は低迷している。新築の戸建物件は極めて少ないが、土地は総額で400∼800万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因世界の各地域において社会的政治的に混迷を深め我国の景気は回復基調にあるが先行は予想しがたい。地方経済は疲弊してきており地域間格差が拡大。

草間格氏による調査レポート

不動産鑑定士草間格
価格23,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因井口小学校の移転、工場近接等により住環境がやや劣る状況に加え、市内人口減による住宅需要者の減少自体が大きく、需要減退が続いている。
地域要因の将来予測熟成済の一般住宅地域であり、地域性は当面不変と予測する。事業所、工場等に近接し住環境が相対的にやや劣ること、井口小学校の移転、人口減による需要全体の縮小により、今後、地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は魚沼市内の各中心市街地に存する住宅地域。需要者の中心は旧小出町や旧湯之谷村の在住者等であるが、市内村落部からの転入も僅かに見られる。標準地付近は事業所等が多く混在し井口小学校の移転予定もあって近年、需要層からの選好が低下している。更に圏内では近年、人口減少が急速に進行し、宅地需要それ自体が大きく減退しているため、地価下落が続いている。土地は400∼800万円が中心価格帯である。新築の戸建物件は殆ど見られない。
一般的要因人口は県平均の倍以上の急速な減少ペースで、不動産需要に多大な影響が生じている。豪雪地帯で住宅建築費が割高となり土地価格に負の影響がある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度232467
北緯 138度9691717

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県北魚沼郡小出町本町２丁目１１番新潟県北魚沼郡湯之谷村大字井口新田字下原２２０番２新潟県北魚沼郡湯之谷村大字井口新田字樋下５７１番６新潟県北魚沼郡小出町大字小出島字佐梨川端１２０９番７４新潟県北魚沼郡小出町大字小出島字古屋敷７４６番１１新潟県北魚沼郡小出町大字佐梨字沢田６５６番１６新潟県北魚沼郡小出町大字小出島字浦ノ島１２４番６９新潟県北魚沼郡小出町大字小出島字坂ノ下９８７番３外１筆新潟県北魚沼郡湯之谷村大字井口新田字清水上４６０番外１筆新潟県魚沼市本町２丁目１１番新潟県魚沼市小出島字古屋敷８０７番１９新潟県魚沼市小出島字浦ノ島１２４番６９新潟県魚沼市小出島字坂ノ下９８７番３外新潟県魚沼市小出島字佐梨川端１２０９番７４

参考：近隣駅の地価相場

小出駅(地価相場 24,350円/㎡)藪神駅(地価相場 22,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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