新潟県魚沼市小出島字佐梨川端１２０９番７４(小出駅・越後堀之内駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,700円

2017年01月01日に行った新潟県魚沼市小出島字佐梨川端１２０９番７４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,700円/㎡としました。

新潟県魚沼市小出島字佐梨川端１２０９番７４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県魚沼市小出島字佐梨川端１２０９番７４
住居表示 
価格32,700円/㎡
交通施設、距離小出、1,500m
地積199㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡辺茂郎氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺茂郎
価格32,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因価格調整は進展しつつあるが、人口・世帯数の減少から需要は弱い状況が続く。
地域要因の将来予測熟成度の高い中心部の既成住宅地域で、当面は現在の住環境を維持していくものと考える。価格調整は進展しつつあるが人口・世帯数の減少の影響もあり地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は魚沼市中心市街地から周辺部にかけての住宅地域である。需要の中心は市内居住者及び通勤者の一次取得者層である。他圏域からの転入も若干見られるが少ない。魚沼市では人口・世帯数の減少が続き宅地需要全体が縮小しているため不動産の需要は弱含みで推移している。土地は70坪前後で500万円、新築戸建物件で2000∼2500万円程度が需要の中心価格帯と思われる。
一般的要因不透明感もあるが県内景気は回復基調が続く。当市の人口は5年間で約8．6％減少、県全体と比べかなり高い。

草間格氏による調査レポート

不動産鑑定士草間格
価格32,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因付近に公共施設等が充実し、住環境が良好な立地にあるが、市内人口減による住宅需要者の減少自体が大きく、地価下落に歯止めが掛からない。
地域要因の将来予測熟成済の一般住宅地域であり、地域性は当面不変と予測する。付近に公共施設が多く利便性が高い地域であるが、人口減による需要全体の縮小により利便性に優る住宅地においても今後、地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は魚沼市内の各中心市街地に存する住宅地域。需要者の中心は旧小出町や旧湯之谷村の在住者等であるが、市内村落部からの転入も僅かに見られる。標準地付近は公共施設が充実し国道沿い店舗にも近く、旧小出町地区内では住環境、利便性の高い地域である。しかし圏内では近年、人口減少が急速に進行し、小出庁舎の跡地利用も未定であり、宅地需要の減退が続いている。土地は400∼800万円が中心価格帯である。新築の戸建物件は殆ど見られない。
一般的要因人口は県平均の倍以上の急速な減少ペースで、不動産需要に多大な影響が生じている。豪雪地帯で住宅建築費が割高となり土地価格に負の影響がある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度2301034
北緯 138度9614339

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県北魚沼郡小出町本町２丁目１１番新潟県北魚沼郡小出町大字小出島字佐梨川端１２０９番７４新潟県北魚沼郡小出町大字小出島字古屋敷７４６番１１新潟県北魚沼郡小出町大字佐梨字沢田６５６番１６新潟県北魚沼郡小出町大字小出島字浦ノ島１２４番６９新潟県北魚沼郡小出町大字小出島字坂ノ下９８７番３外１筆新潟県魚沼市本町２丁目１１番新潟県魚沼市小出島字古屋敷８０７番１９新潟県魚沼市小出島字浦ノ島１２４番６９新潟県魚沼市小出島字坂ノ下９８７番３外

参考：近隣駅の地価相場

小出駅(地価相場 24,350円/㎡)越後堀之内駅(地価相場 31,600円/㎡)藪神駅(地価相場 22,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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