新潟県魚沼市本町２丁目１１番(小出駅・越後堀之内駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
42,900円
2017年01月01日に行った新潟県魚沼市本町２丁目１１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県魚沼市本町２丁目１１番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 42,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 小出、800m |
| 地積 | 335㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗、銀行等が建ち並ぶ中心的商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北18.0m国道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
渡辺茂郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡辺茂郎 |
|---|---|
| 価格 | 42,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 二方路地が標準的で個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 国道沿線、井口新田地内のSC、小出IC付近の大型店との競合により顧客は流出している。地価は下落傾向が続く。 |
| 地域要因の将来予測 | 商業集積地、大型店舗への顧客の流出が続き商店街の空洞化も進む。ショッピングセンター、大型店との競合から需要は低迷、地価は下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は市内中心部の既成商業地域、幹線道路沿線の路線商業地域及び住商混在地域である。需要の中心は地元個人事業者及び中小企業である。中心部の既成商業地域では飲食関連の出店も見られるが、物販を中心に国道17号沿線や井口新田等の商業集積地に顧客の流出が続き、空洞化が進展している。中心部は商業用地の需要は依然として弱い。早期資産処分等個別の事情を有する取引が多く需要の中心となる価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 不透明感もあるが県内景気は回復基調が続く。当市の人口は5年間で約8．6％減少、県全体と比べかなり高い。 |
草間格氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 草間格 |
|---|---|
| 価格 | 42,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 旧小出町の中心商店街であるが、店舗の郊外化、顧客高齢化による買物頻度の低下等の要因変動が重なり、商業地価の下落に歯止めが掛からない。 |
| 地域要因の将来予測 | 商店街は後継者不足等の問題を有するが地域性は当面不変と予測する。旧来からの中心的商業地域であるが、市街地拡大、高齢化による主要顧客層の減少、顧客の郊外志向により、地価の下落傾向は今後も続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧堀之内町、旧小出町、旧湯之谷村の各市街地における商業地域及び商住混在地域。需要者の中心は地元の法人及び個人事業者である。標準地付近は旧来より魚沼圏で最も繁華性の高い既成商業地域であったが、近年は国道17号線東側の郊外型店舗に顧客が流れ、また背後住民など主要顧客の高齢化、地域人口の減少による経営者の先行き不安等により、商業地需要の減退が続いている。取引件数が少なく事情作用も大きいため、中心価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 個人消費は低位横這い傾向。人口は県平均の倍以上の急速な減少ペース。こうした購買力の継続的低下が商業地需要に多大な影響を生じさせている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度2317476 北緯 138度9596868 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
小出駅(地価相場 24,350円/㎡)越後堀之内駅(地価相場 31,600円/㎡)藪神駅(地価相場 22,950円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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