新潟県魚沼市須原字宮前１５０４番１(越後須原駅・魚沼田中駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
13,100円
2017年01月01日に行った新潟県魚沼市須原字宮前１５０４番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県魚沼市須原字宮前１５０４番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 13,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 越後須原、250m |
| 地積 | 264㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 飲食店、民宿等が見られる守門地区の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西10.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
草間格氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 草間格 |
|---|---|
| 価格 | 13,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 旧守門村の中心部付近に存するが、レジャー客の減少、地域の人口減に伴う商況の低下等の要因変動が重なり、商業地価の下落に歯止めが掛からない。 |
| 地域要因の将来予測 | スキー場に近い地元商圏の商業地域であるが、観光の低迷、人口減少に伴う顧客地盤の縮小等により、地域性は概ね不変であるが衰退傾向が続くと予測する。不動産需要も限定的で、地価は暫く下落傾向が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧守門村、旧広神村等の中山間地域における商業地域及び商住混在地域。需要者の中心は地元の個人事業者等である。標準地付近は民宿や地元の生活施設としての商店、飲食店等が多い商業地域であるが、観光客の減少、後継者不在による商店の廃業が見られる。更に圏内では近年、人口減少が急速に進行していることも影響し、地価は構造的な下落基調にある。取引件数が少ない中で隣地購入や恩恵的取引等が多く、中心価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 個人消費は低位横這い傾向。人口は県平均の倍以上の急速な減少ペース。こうした購買力の継続的低下が商業地需要に多大な影響を生じさせている。 |
渡辺茂郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡辺茂郎 |
|---|---|
| 価格 | 13,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 守門地区の中心で観光施設も近いがスキー人口の減少、農業の不振もあり宅地需要は弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 豪雪地帯で高齢化・過疎化、スキー人口の減少等の影響から需要は弱い。外部からの転入需要は殆どないため、地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は守門地区を含む魚沼市内全域の集落に形成される商業地域、混在地域で広域的に形成されている。当該地域は国道沿いに位置するが小店舗が中心で需要者は圏域内の各集落の居住者又は地縁関係者にほぼ限定されている。山間部は豪雪地帯であり他圏域からの転入は殆ど見られない。高齢化・過疎化の進展に歯止めがかからず、特に商業用地需要は硬直化している。散見される取引の多くは事情を有する取引のため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 不透明感もあるが県内景気は回復基調が続く。当市の人口は5年間で約8．6％減少、県全体と比べかなり高い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度3223044 北緯 139度0191992 |
参考：該当物件周辺マップ
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新潟県北魚沼郡守門村大字須原字鬼田１３９９番外新潟県北魚沼郡守門村大字須原字宮前１５０４番１新潟県北魚沼郡守門村大字須原字大谷内４５９１番外１筆新潟県北魚沼郡守門村大字須原字鬼田１３７５番１１外１筆新潟県魚沼市須原字鬼田１３９９番外新潟県魚沼市須原字宮前１５０４番１新潟県魚沼市須原字大谷内４５９１番外
参考：近隣駅の地価相場
越後須原駅(地価相場 9,100円/㎡)魚沼田中駅(地価相場 9,100円/㎡)上条駅(地価相場 9,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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