新潟県魚沼市須原字鬼田１３９９番外(越後須原駅・魚沼田中駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
9,100円
2017年01月01日に行った新潟県魚沼市須原字鬼田１３９９番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を9,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県魚沼市須原字鬼田１３９９番外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 9,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 越後須原、200m |
| 地積 | 335㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほかに民宿等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
草間格氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 草間格 |
|---|---|
| 価格 | 9,150円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 旧守門村中心部であるが過疎化傾向にあり、顕著な要因変動は見られない。後継世代は流出し、高齢化が進んでおり、不動産需要の減退が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧守門村中心部の既成住宅地域であり、地域性は当面不変と予測する。過疎化、地域人口減少に伴い不動産需要全般が縮小し、縁者による割安購入等が相対的に多い。そのため地価水準は今後も下落が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は魚沼市内の主に山間の中山間地を中心とした既成住宅地域及び農家住宅地域。需要者の中心は旧来からの集落在住者等である。圏内ではコミュニティが成熟し隣接市町村からの転入は殆どない。標準地付近は観光施設や店舗が多い拠点地域であるが、観光客の減少、後継世代の転出による地域の担い手の高齢化等により不動産需要は限定され、地価は構造的な下落基調にある。取引件数が少ない中で隣地購入や恩恵的取引等が多く、中心価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 人口は県平均の倍以上の急速な減少ペースで、不動産需要に多大な影響が生じている。豪雪地帯で住宅建築費が割高となり土地価格に負の影響がある。 |
渡辺茂郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡辺茂郎 |
|---|---|
| 価格 | 9,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺に観光施設はあるが、スキー人口の減少や高齢化・過疎化により宅地需要は弱い。市場は硬直化し地価は下落している。 |
| 地域要因の将来予測 | 豪雪地帯であり人口の減少、過疎化の影響から宅地の需要は弱い。市場は硬直化しており地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は守門地区を含む魚沼市内全域の山間部の集落で、広域的に形成される。需要者は圏域内の各集落の居住者又は地縁関係者にほぼ限定される。当該地域は須原駅やスキー場等の観光施設にも近いがスキー人口の減少もあり冬場の観光も低迷している。圏域外からの転入は殆どない。豪雪地帯で高齢化・過疎化の進展に歯止めがかからず、不動産市場は硬直化している。散見される取引の多くは、事情を有する取引のため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 不透明感もあるが県内景気は回復基調が続く。当市の人口は5年間で約8．6％減少、県全体と比べかなり高い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度3223044 北緯 139度0191992 |
参考：該当物件周辺マップ
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新潟県北魚沼郡守門村大字須原字鬼田１３９９番外新潟県北魚沼郡守門村大字須原字宮前１５０４番１新潟県北魚沼郡守門村大字須原字大谷内４５９１番外１筆新潟県北魚沼郡守門村大字須原字鬼田１３７５番１１外１筆新潟県魚沼市井口新田字樋下５７１番６新潟県魚沼市須原字宮前１５０４番１新潟県魚沼市須原字大谷内４５９１番外
参考：近隣駅の地価相場
越後須原駅(地価相場 9,100円/㎡)魚沼田中駅(地価相場 9,100円/㎡)上条駅(地価相場 9,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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