福岡県糟屋郡宇美町宇美５丁目３７５０番１(宇美駅・新原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


77,600円

2017年01月01日に行った福岡県糟屋郡宇美町宇美５丁目３７５０番１(福岡県糟屋郡宇美町宇美５−１−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を77,600円/㎡としました。

福岡県糟屋郡宇美町宇美５丁目３７５０番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県糟屋郡宇美町宇美５丁目３７５０番１
住居表示宇美５−１−５
価格77,600円/㎡
交通施設、距離宇美、250m
地積824㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、医院等が混在する商業地域
前面道路の状況北西8.5m県道
その他の接面道路北東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

桑原哲治氏による調査レポート

不動産鑑定士桑原哲治
価格77,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。なお、H29．3に都市計画道路の拡幅が予定されているが、事業決定は未定である。
地域要因従来からの商業地で静態的に推移しているが、町役場にも近接しており、潜在的な需要は認められる。
地域要因の将来予測低層店舗、事業所、医院、駐車場等が見られる商業地域で、建替・テナント入替等を伴いながら、商業地域として成熟していくものと予測する。商業地域として底値感もあるため、地価は安定的に推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は、宇美町をはじめ隣接市町を含む商業地域で、需要者は、店舗・事業所用地を目的とする法人又は、マンション用地としての利用を目的とする不動産業者等が中心となる。宇美町中心商業地では顕在化した高値の取引は少ないが、福岡都市圏の外縁部においても、日銀による金融緩和の影響を受け、近時、商業地の地価上昇が認められる。なお、需要の中心となる価格帯は、画地規模のほか取引事情等により左右される傾向が強いため掴み難い状況である。
一般的要因日銀による金融緩和を背景に、不動産市場へ資金が流入している。同町の商業地では、県道68号沿線の光正寺地区において新規出店が認められる。

高木俊二氏による調査レポート

不動産鑑定士高木俊二
価格77,500円/㎡
個別的要因前面の県道に拡幅計画あり。ただし、事業認可は時期未定。
地域要因標準地（セブンイレブン）の北東側の側道沿いでは近年医院が新設され、平成28年には建売住宅の分譲も見られた。
地域要因の将来予測ライフプラザユービオス（西鉄ストアが核店舗）を中心とする商業地域。地域の変化は乏しいが、糟屋郡の商業地域の地価が反転上昇する中で、当地域にもその影響が波及しつつある。
市場の特性同一需給圏は、宇美町、志免町、須恵町の商業地域。需要者は、学習塾、診療所、歯科医院、居酒屋など、必ずしも顧客が車利用を必要としない近隣型店舗の事業者が主になる。賃貸マンションは、ファミリータイプだと家賃単価が低く、土地を購入して建築しても採算を採るのが難しい。平成21年に近隣で分譲マンションが開発されたが、昨今のマンション市況が良好であることから、分譲マンション用地需要も検討に値する。需要価格帯は画地規模次第である。
一般的要因平成27年3月にJR香椎線で遠隔案内システムが導入され宇美駅は無人化。宇美町の人口はH28．10で約38000人で年0．5％程度減少。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5682341
北緯 130度5110735

参考：該当物件周辺マップ

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福岡県粕屋郡宇美町大字宇美字浦田５５２０番２７福岡県粕屋郡宇美町四王寺坂１丁目５１０番３５福岡県粕屋郡宇美町大字宇美字深町４４９７番６福岡県粕屋郡宇美町宇美４丁目４１３５番１福岡県粕屋郡宇美町大字宇美字鎌倉谷３３０４番６４８ほか１筆福岡県粕屋郡宇美町大字炭焼字前田６６８番８福岡県粕屋郡宇美町大字宇美字山ノ内２３５１番１２７福岡県粕屋郡宇美町宇美６丁目３７７９番１福岡県粕屋郡宇美町大字宇美字安楽寺３３８１番１１ほか１筆

参考：近隣駅の地価相場

宇美駅(地価相場 64,000円/㎡)新原駅(地価相場 63,800円/㎡)須恵中央駅(地価相場 51,100円/㎡)須恵駅(地価相場 57,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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