福岡県糟屋郡宇美町四王寺坂１丁目５１０番３５(宇美駅・新原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
49,600円
2017年01月01日に行った福岡県糟屋郡宇美町四王寺坂１丁目５１０番３５(福岡県糟屋郡宇美町四王寺坂１−１９−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県糟屋郡宇美町四王寺坂１丁目５１０番３５ |
| 住居表示 | 四王寺坂１−１９−５ |
| 価格 | 49,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 宇美、2,000m |
| 地積 | 210㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い郊外の閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東6.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),60(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
高木俊二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高木俊二 |
|---|---|
| 価格 | 49,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | H23．3→H28．3の5年間で標準地を含む四王寺坂1∼3区では人口が▲7．3％と大幅減少（宇美町全域平均は▲1．8％）。 |
| 地域要因の将来予測 | 標準地の近隣は四王寺坂団地内でも分譲時期が早く、築25年以上経過し外壁等をリフォームしている住宅が多い。中古物件は1500万円前後と買いやすい価格まで落ちてきており、価格は底からやや反転した感がある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、宇美駅まで徒歩圏外の住宅地域。当地域は町内でも屈指の大型住宅団地である。需要者は地元企業のサラリーマン等の1次取得者を主とし、宇美町内からの移住が多い。団地内の中古住宅価格はリフォーム等の手入れ次第で差は生じるが1200∼1600万円が多い。また、町内各所の新築分譲住宅は1800∼2400万で、平均2000万円強。四王寺坂の土地広めで値頃な中古物件か他のエリアの小規模地の新築分譲かという競合がある。 |
| 一般的要因 | 平成27年3月にJR香椎線で遠隔案内システムが導入され宇美駅は無人化。宇美町の人口はH28．10で約38000人で年0．5％程度減少。 |
桑原哲治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 桑原哲治 |
|---|---|
| 価格 | 49,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 福岡都市圏郊外の大規模住宅団地内の住宅地域。地域内人口は近時減少傾向で推移。閑静な住宅地として環境は良好であり、地価はやや強含みに推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整然とした古くからの住宅団地で、特段の変動要因もないため、今後も同様に推移するものと予測する。低金利、周辺市町の地価上昇の波及等に加え、底値感もあることから、地価は安定的に推移していくと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は宇美町中央部付近の住宅地域で、四王寺坂団地を中心とする既成の大規模住宅団地が中心となる。想定需要者は、福岡都市圏への通勤者等で、なかでも一次取得者が主体となる。団地内人口は減少傾向にあるが、環境良好な住宅団地で中古住宅を中心とした住宅需要が認められ、一般的要因等の影響も受け、地価はやや強含みで推移。中心となる価格帯は、土地のみで総額1，000万円前後、中古住宅であれば総額1，200∼1，500万前後である。 |
| 一般的要因 | 宇美町の人口は微減で推移している。日銀による低金利政策等を背景に、宇美町でも地価の底打ち感が見受けられ、一部には反転も認められる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 人工地植生,ヤブツバキクラス域代償植生 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度561396 北緯 130度5226446 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県粕屋郡宇美町大字宇美字浦田５５２０番２７福岡県粕屋郡宇美町大字宇美字品柳３７５０番１福岡県粕屋郡宇美町宇美４丁目４１３５番１福岡県粕屋郡宇美町大字宇美字鎌倉谷３３０４番６４８ほか１筆福岡県粕屋郡宇美町とびたけ１丁目１５５６番３５５福岡県粕屋郡宇美町大字炭焼字前田６６８番８福岡県粕屋郡宇美町大字宇美字山ノ内２３５１番１２７福岡県粕屋郡宇美町大字宇美字安楽寺３３８１番１１ほか１筆
参考：近隣駅の地価相場
宇美駅(地価相場 64,000円/㎡)新原駅(地価相場 63,800円/㎡)須恵中央駅(地価相場 51,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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