静岡県浜松市天竜区二俣町二俣字和田１９８５番外(二俣本町駅・天竜二俣駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,800円

2017年01月01日に行った静岡県浜松市天竜区二俣町二俣字和田１９８５番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,800円/㎡としました。

静岡県浜松市天竜区二俣町二俣字和田１９８５番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市天竜区二俣町二俣字和田１９８５番外
住居表示 
価格46,800円/㎡
交通施設、距離二俣本町、350m
地積310㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

竹井真也氏による調査レポート

不動産鑑定士竹井真也
価格47,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因二俣地区は旧来からの既成住宅地域。商業、医療施設の不足など生活利便性に劣るため、需要は低迷している。
地域要因の将来予測価格水準に影響を及ぼす大きな変動要因はない。地価は、依然弱含みで、下落基調にて推移するものと推察される。
市場の特性同一需給圏は浜北区北部地域及び天竜区における住宅地域である。需要者は、地縁性を有する一次取得者が中心である。二俣地区は、旧天竜市の中でも中心的な住宅地であったが、天竜区自体の選好性が低下している事から、市場は依然弱含み、下落傾向が続いている。土地は総額で、1，500万円前後、新築戸建は2，800万円前後が市場の中心価格帯である。
一般的要因高齢化率の上昇、購入意欲の高い世代の区外流出、地場産業の低迷状態等により、依然下落傾向に歯止めがかからない状態にある。

杉田篤彦氏による調査レポート

不動産鑑定士杉田篤彦
価格46,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成の住宅地域内に所在し外部からの転入は少なく需要は弱含みの状態にある。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で今後も現状を維持していくものと予測される。地価は需要が弱く弱含みの傾向が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、旧天竜市の市街化区域全域。需要者は、旧天竜市とこれに隣接する周辺地域に勤務地を持つ30∼40代の給与所得者が中心である。地場産業の林業不振や旧浜北市や旧浜松市への人口の流出により需要は弱い。土地は1000万∼1400万円前後、新築戸建住宅の取引は少ないが、概ね2300万∼2500万円前後が多い。
一般的要因地場産業の不振等による住民の流出や高齢化が進み宅地需要は低迷している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度8630336
北緯 137度813854

参考：該当物件周辺マップ

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静岡県浜松市天竜区二俣町鹿島字サビ１６０番１静岡県浜松市天竜区山東字上市場４２５４番２静岡県浜松市天竜区二俣町二俣字城下１４９０番静岡県浜松市天竜区二俣町二俣字城下１５３８番２外静岡県浜松市天竜区大谷字田島５４番１３

参考：近隣駅の地価相場

二俣本町駅(地価相場 46,800円/㎡)天竜二俣駅(地価相場 46,800円/㎡)西鹿島駅(地価相場 46,800円/㎡)上野部駅(地価相場 46,800円/㎡)遠州岩水寺駅(地価相場 47,900円/㎡)岩水寺駅(地価相場 48,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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