静岡県浜松市天竜区山東字上市場４２５４番２(天竜二俣駅・二俣本町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


42,500円

2017年01月01日に行った静岡県浜松市天竜区山東字上市場４２５４番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,500円/㎡としました。

静岡県浜松市天竜区山東字上市場４２５４番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市天竜区山東字上市場４２５４番２
住居表示 
価格42,500円/㎡
交通施設、距離二俣本町、1,600m
地積195㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の中に空地も見られる住宅地域
前面道路の状況南東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

杉田篤彦氏による調査レポート

不動産鑑定士杉田篤彦
価格42,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模の一般住宅を中心とした住宅地域内に所在するが外部からの転入は少なく需要は弱含みの状態にある。
地域要因の将来予測一般住宅を中心とした住宅地域で今後も現状を維持していくものと予測される。地価は需要が弱く弱含みの傾向が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、旧天竜市の市街化区域全域とその外延部の地域。需要者は、旧天竜市とこれに隣接する周辺地域に勤務地を持つ30∼40代の給与所得者が中心である。地場産業の林業不振や旧浜北市や旧浜松市への人口の流出により需要は弱含みの状態にある。土地は800万∼1200万円程度、新築戸建住宅の取引は少ないが、概ね2000万∼2400万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因地場産業の不振等による住民の流出や高齢化が進み宅地需要は低迷している。

竹井真也氏による調査レポート

不動産鑑定士竹井真也
価格42,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの既成住宅地域。閑静な住宅地であり住環境の良好な地域。故に需要の弱い天竜区内でも、比較的選好される地域である。
地域要因の将来予測価格水準に影響を与える大きな変動要因は見られず、当面の間、現状が維持されるものと考える。また地価は、依然弱含みで下落基調にて推移するものと推察される。
市場の特性同一需給圏は浜北区北部地域及び天竜区における住宅地域である。需要者は、当該地域に地縁的結びつきを有する個人が中心である。山東地区は、小学校、行政機関へのアクセスの良さから、天竜区の市街化区域内においては住環境の良好な地域であると認知されている。だが天竜区自体の選好性が回復に至らないため、依然需要は弱含みとなっている。土地は総額で、800万円前後、新築戸建は2，600万円程度が市場の中心価格帯である。
一般的要因高齢化率の上昇、購入意欲の高い世代の区外流出、地場産業の低迷状態等により、依然下落傾向に歯止めがかからない状態にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度8707271
北緯 137度8178896

参考：該当物件周辺マップ

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静岡県浜松市天竜区二俣町二俣字和田１９８５番外静岡県浜松市天竜区船明字扇田２５２０番２０静岡県浜松市天竜区二俣町二俣字城下１４９０番静岡県浜松市天竜区二俣町二俣字城下１５３８番２外静岡県浜松市天竜区大谷字田島５４番１３

参考：近隣駅の地価相場

天竜二俣駅(地価相場 46,800円/㎡)二俣本町駅(地価相場 46,800円/㎡)西鹿島駅(地価相場 46,800円/㎡)上野部駅(地価相場 46,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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