熊本県熊本市西区城山下代１丁目７５３番８(田崎橋駅・熊本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


61,500円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市西区城山下代１丁目７５３番８(熊本県熊本市西区城山下代１−３−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を61,500円/㎡としました。

熊本県熊本市西区城山下代１丁目７５３番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市西区城山下代１丁目７５３番８
住居表示城山下代１−３−８
価格61,500円/㎡
交通施設、距離熊本、4,300m
地積276㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

菊川耕思氏による調査レポート

不動産鑑定士菊川耕思
価格61,500円/㎡
個別的要因代替・競争等の関係にある不動産と比較した場合、接面道路方位が南であるため、日照・通風等の居住環境の面でやや優っている。
地域要因生活上の利便性等が向上してきた地域であるため、安定的な土地需要に対する小規模開発による住宅地の供給等が周辺地域等において見られる。
地域要因の将来予測近隣地域は、一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域である。生活上の利便性等が向上してきた地域であるが、地域内に土地需要を増加させる格別の変動要因はなく、土地価格は概ね横這い傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、城山下代1丁目を中心にその周辺部に広がる住宅地域に及び、需要者層は、自己の居住目的での土地取得を望む熊本市の勤労者世帯層等が中心である。生活上の利便性等が向上してきた地域であり、近隣地域等への土地需要は比較的安定的に推移しているが、取引規模・総額にバラツキがあるため需要の中心となる価格帯は見いだせない。なお、土地総額で2000万円、新築戸建で3500万円を超える物件への需要は少ない。
一般的要因熊本市西区における熊本地震による影響は総じて比較的少なく、地勢や街路条件の劣る地域等を除き、相応な土地需要が存する。

村坂亮氏による調査レポート

不動産鑑定士村坂亮
価格61,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因震災の被害は相対的に軽微であると判断されるが、特段の要因変動はなく、需給は比較的安定しており、今後も同様の傾向で推移するものと予測する。
地域要因の将来予測熊本市南西部の既成住宅地域であり、比較的生活利便性等に優れる。震災の被害は相対的に軽微であり、特段の変動要因はないものの、需給は比較的安定しており、今後も同様の傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は城山下代町等を中心として周辺地域における住宅地域の存する範囲と判定した。需要者の中心は自己居住用目的で取得する給与所得者世帯層等が中心である。近年、ミニ分譲開発等も散見される。取引の中心となる価格帯は土地総額で1，500万円∼1，800万円前後、新築戸建で総額2，500万円∼3，000万円前後が多い。なお、震災の被害は相対的に軽微であったものと判断される。
一般的要因平成28年熊本地震に起因した供給面の正常化と復興需要が相俟って、中期的には徐々に回復傾向に向かうことが期待される。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌,グライ土壌
災害リスク：津波浸水区域(寛政4年(1792) 有明海津波)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7801769
北緯 130度6560187

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

田崎橋駅(地価相場 89,650円/㎡)熊本駅(地価相場 101,000円/㎡)祇園橋駅(地価相場 88,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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