栃木県足利市五十部町字内郷８５５番８(山前駅・野州山辺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


29,000円

2017年01月01日に行った栃木県足利市五十部町字内郷８５５番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,000円/㎡としました。

栃木県足利市五十部町字内郷８５５番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県足利市五十部町字内郷８５５番８
住居表示 
価格29,000円/㎡
交通施設、距離山前、1,600m
地積148㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、貸家住宅の混在する住宅地域
前面道路の状況南東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石坂芳明氏による調査レポート

不動産鑑定士石坂芳明
価格29,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街区整備が行われていない山沿いの住宅地域で、新規の住宅分譲等は少なく変化に乏しい。地域要因に大きな変動はなく、市場に於け競争力は劣る。
地域要因の将来予測戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状のまま推移するものと予測される。渡良瀬川の南方では、新築住宅の供給が活発で、近隣地域の相対的な地位が低下しているため、地価の下落は継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は足利市内のJR両毛線沿線の住宅地域である。主たる需要者は市内に居住または通勤する20代後半∼30代前半の一次取得者で、隣接市等からの転入者は殆ど見られない。渡良瀬川南方の住環境や利便性が良好な住宅地域に比べ、市場における競争力は劣る。対象不動産に係る市場の中心価格帯は、土地が150㎡∼250㎡程度で、概ね400万円∼700万円程度、新築戸建物件は1，900万円∼2，200万円程度である。
一般的要因人口が減少し、高齢化率が高まり、地域経済は依然として停滞傾向にある。渡良瀬川の南方では、開発が進み、従来の市街地は変化に乏しい。

中山征人氏による調査レポート

不動産鑑定士中山征人
価格29,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市中心部から距離のあるやや街路条件が劣る住宅地域である。住宅地の選別化が進む中、需要は相対的にやや弱く、地価水準はやや下落傾向にある。
地域要因の将来予測市中心部から距離のある街路条件のやや劣る住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。住宅地の選別化が進む中、街路状況を反映して、地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR両毛線・東武伊勢崎線沿線を中心に足利市の住宅地域及びその周辺地域である。需要者の中心は、足利市の居住者が大半であり、転入者は少ない。小規模な新規宅地の供給増等により住宅地の選別化が進む中で、街路条件がやや劣る郊外の住宅地域の市場競争力はやや弱い。市場の中心価格帯は、土地で400万円∼800万円程度、新築戸建物件で1，800万円∼2，000万円台前半程度である。
一般的要因人口の減少、高齢化率の上昇が見られる。土地取引件数及び建築着工戸数は増加傾向にあるものの、全体として土地の需要はやや弱含んでいる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3429836
北緯 139度4246653

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

山前駅(地価相場 28,100円/㎡)野州山辺駅(地価相場 33,250円/㎡)足利市駅(地価相場 40,600円/㎡)足利駅(地価相場 38,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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