長野県上水内郡信濃町大字古間字土器田８６４番１外(黒姫駅・古間駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
16,500円
2017年01月01日に行った長野県上水内郡信濃町大字古間字土器田８６４番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県上水内郡信濃町大字古間字土器田８６４番１外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 16,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 古間、1,700m |
| 地積 | 2,741㎡ |
| 形状 | 台形(1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)1F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 低層の大型店舗が集まる国道沿いの路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北東17.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
塚田賢治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 塚田賢治 |
|---|---|
| 価格 | 16,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に格別の変動はない。地域経済が低迷し、過疎化や高齢化が進む中で、店舗需要は弱い状態が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 古間地区の国道18号沿いにコンビニやドラッグストア等の郊外型の店舗が集まる新興の商業地域で、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、信濃町及び隣接する飯綱町、中野市等の幹線道路沿い等の商業地域で、需要者は物販や飲食店等を経営する地場の企業や個人及び営業所等として利用する企業等である。大手の店舗需要は、借地や建設協力金等を差し入れて借家するケースが多かったが、最近は地価が下落したこと等により、取得するケースも見られる。当該地域は、一定の交通量はあるが、背後人口が少ないことから、長野市等の幹線道路沿いと比べると、需要は少ない。 |
| 一般的要因 | 郊外型や路線型の商業地域においては、借地や借家需要が中心で、一段と競争が激化する中、売買市場は引き続き低迷している。 |
林部敏弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 林部敏弘 |
|---|---|
| 価格 | 16,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準地の地積は増加したが、特に価格への影響は認めらず、需要の競争力自体に変化は無い。 |
| 地域要因 | 当該地域は地域住民の他、観光客も顧客とする路線商業地で町内にあっては比較的活性的な地域である。特に地域的変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 本町の既存の中心商店街の衰退に伴い近年になって発展した国道沿いの路線商業地域で、最近では地域的変動は無く、昨今の景気情勢下にあって、地域は当面現状維持で推移し、地価は下落傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、町内幹線道路沿いの地域あるいは街路条件・用途面で類似性の認められる地域及び同様な状況にある周辺市町村の幹線道路沿いの商業地域がその圏域と考えられる。需要者層は、町内事業者が中心となり、他市町村よりの需要も考えられる。町内中心部の既成商業地は土地利用度が高いが衰退傾向にあり、商業地としての活況は当該地域に移行している。土地の価格水準は規範性ある事例が町内類似地域に少なく、中心となる価格帯の把握は困難を伴う。 |
| 一般的要因 | 人口が減少し老齢化率が増加する中、店舗地・住宅地ともに需要の減退傾向は続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度8009765 北緯 138度2115628 |
参考：該当物件周辺マップ
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長野県上水内郡信濃町大字古間字切通し９２５番２長野県上水内郡信濃町大字柏原字中島２７１１番２３長野県上水内郡信濃町大字古間字陣場３５４番１長野県上水内郡信濃町大字柏原字小丸山２４７０番６長野県上水内郡信濃町大字富濃字諏訪原１９８９番２
参考：近隣駅の地価相場
黒姫駅(地価相場 12,200円/㎡)古間駅(地価相場 14,350円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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