長野県上水内郡信濃町大字古間字切通し９２５番２(黒姫駅・古間駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


12,200円

2017年01月01日に行った長野県上水内郡信濃町大字古間字切通し９２５番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を12,200円/㎡としました。

長野県上水内郡信濃町大字古間字切通し９２５番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県上水内郡信濃町大字古間字切通し９２５番２
住居表示 
価格12,200円/㎡
交通施設、距離黒姫、2,100m
地積447㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が見られる既成住宅地域
前面道路の状況北6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

塚田賢治氏による調査レポート

不動産鑑定士塚田賢治
価格12,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。過疎化や高齢化が進む中で、需要が上向く要因はない。
地域要因の将来予測国道18号の背後に形成された住宅地域で、一般住宅のほか店舗併用住宅等も見られる。地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、町内の国道等の幹線道路沿い及びその背後に形成された住宅地域で、需要者は、町内の居住者が中心で、町外からの転入需要は少ない。当該地域は町中心部や商店街に近く、生活上の便が比較的良好なことから、町内の他の地域と比較すると競争力はあるが、過疎化や高齢化が進み、需要も少ない中、地価は引き続き下落している。
一般的要因過疎化や高齢化が進み、地域経済が低迷する中で、新たな開発や企業の進出等は見られない。

林部敏弘氏による調査レポート

不動産鑑定士林部敏弘
価格12,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商業熟成度が向上した古間国道沿い地域より近距離にある地域として、一定の利便性は認められ、他地域に比べ下落の程度は緩やか。
地域要因の将来予測町内主要地区では、南東寄りに位置する住宅地域。南東方国道沿い地域に近年各種店舗の立地が相次ぎ居住利便性の向上はあるが、需要減少を免れない地域経済状況下では、現状を維持しつつも地価は下落するものと予測。
市場の特性同一需給圏は、古間地区の住宅地域を中心に、町内主要地区（「古間・柏原」）及びその周辺並びに隣接市町村の住宅地域の価格関連が成立する範囲がその圏域と認められる。需要者層は、町内居住者が中心となり、わずかながら他市町村よりの需要も認められる。近年商業熟成度が向上した古間地区国道沿い地域より近距離にあるため、一定の競争力が認められる状況にある。需要水準総額は、土地で500∼600万円程度、土地建物で2000∼2500万円程度。
一般的要因人口が減少し老齢化率が増加する中、店舗地・住宅地ともに需要の減退傾向は続いている。

環境情報

地形・地質

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度8009765
北緯 138度2115628

参考：該当物件周辺マップ

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長野県上水内郡信濃町大字柏原字役屋敷６０番イ長野県上水内郡信濃町大字柏原字中島２７１１番２３長野県上水内郡信濃町大字古間字陣場３５４番１長野県上水内郡信濃町大字柏原字小丸山２４７０番６長野県上水内郡信濃町大字富濃字諏訪原１９８９番２

参考：近隣駅の地価相場

黒姫駅(地価相場 12,200円/㎡)古間駅(地価相場 14,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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